正大广场在最鼎盛的时候每年可以吸引3000万人次的游客，单日最多的人流量能达到20万人左右，在国内被公认为是中国的第一座购物中心。但是现在的反差很大，在工作日的时候高层大面积围挡、商铺空置，冷冷清清；到了节假日的时候，临江的餐饮区就会被客人们挤得满满的，非常热闹。明明就处在东方明珠、陆家嘴三件套附近，地段非常好，这座承载着很多上海人的记忆的老牌商场，怎么就不能回到从前万人空巷的情景中去了呢？

许多老上海人还记得20多年前在正大广场购物的感觉。2002年10月，正大广场正式开张营业，总面积大约为24万平米左右，地上10层、地下3层。刚开始经营时定位于高档奢侈品，但是招租遇到困难，整个楼层的平均出租率为不到65.5％，而6层以上的房间几乎都处于空置状态。2006年商场进行战略调整，转行成为家庭娱乐购物中心，并且引进了国内最早的ZARA和H&M快时尚品牌，还有室内真冰场、玩具反斗城等，一下子就在上海大火起来。

当时去正大的事情很流行。周末一家人乘坐地铁来到这里，在巨大的弧形中庭里漫步，在真冰场上观看他人滑冰，在找到一家江景餐厅用餐。对于普通的家庭而言，去一次正大逛街吃饭，很有仪式感。经过调整后，商铺一房难求，在2007年的出租率达到了100%。能够在这里开店，是许多商家的梦想。

正大广场的交通状况一直都很好。地铁2号线、14号线陆家嘴站步行即可到达，82路、314路、浦东62路等多条公交车也在附近。自驾经过延安东路隧道就可以从浦东到浦西了。周围的仁恒滨江园、江临天下等滨江大小区里居住的人口很多，旁边就是国金中心商场，整个陆家嘴商圈商业密度非常高。

但是好的日子并没有一直持续下去。到2010年的时候，隔壁国家的金中心已经开张了，高消费人群也被直接分流出去。把两个年度的营业收入进行比较可以更清楚地看出两者之间的差异：2014年正大和国金年的营业收入都为27亿元；到2020年的时候，国金中心的营业收入已经超过了100亿元，而正大广场只剩下24亿元了。20年来，上海新开的大中型商场的数量增加了30几倍，在浦东各个区域的新商场不断涌现。新嘉中心、文峰大世界、金桥国际等新的商业综合体也相继落成，在家门口就可以享受到购物的乐趣，不必再为去陆家嘴逛街而烦恼了。前滩商圈逐渐趋于完善，并且吸引了部分商务、年轻的客源。

随着电子商务的发展，人们的消费观念也发生了变化。大多数游客来到陆家嘴的时候，主要是去东方明珠拍照留念，顺便进去正大商场购物，大部分游客都是来吃个饭打卡一下而已，并且逛得很少就买了东西成为一种常态。很多上海本地人都要等半年或者一年之后才专门来一次。正大的建筑物年代已久远，先天的设计问题逐渐显现出来。顾客对电梯最不满意了，在20多年的使用中一直很慢，到2025年12月30日还会有顾客来吃饭，因为直达电梯太久了，所以只能从6楼走上楼梯下去。商场内的动线就像一个迷宫一样，楼层数量过多，寻找店铺需要走很多路。停车费用高、位置难找，以前地下车库光线较暗，寻找停车位十分困难。

我们可以把金桥啦啦宝都和新的商场进行比较，就可以看出两者之间的不同之处了。啦啦宝都于2021年正式开业，总面积为14.7万平方米，其中最为人所知的是入口处高达18.03米、等比高达立像一座。开业后的第一个5天假期里，总客流量达到了25万次左右，差不多赶上正大广场最高峰时的一天游客数量。它的动线非常简洁明了，硬件全部更换新设备，并且主打的是IP打卡和亲子娱乐等项目，很符合年轻人口味。而正大广场的建筑物主体是在20多年以前的设计上进行的改造，并且即使进行了改造也没有办法改变它的底层结构，先天上的缺陷很难被完全消除。

由于客流量下降，运营方一直都在投入资金进行改造。停车场是开业20多年来的第一次大范围翻修，铺上新的环保地砖，并且增加了许多新能源充电桩以及智能化寻车系统等设施，在此之后很多顾客都表示出对改造后停车场体验有所提高的看法。电梯也会分期进行改造，并不会一下子全部停用造成营业中断。商场也对业态进行了调整，把零售的比例降下来，重点发展临江中高端餐饮，在原来的B2层大食代区域收回后进行改造，打造新的CENTREPOT食咖圈美食空间，并且引进潮玩、健身等项目。国潮品牌的出现吸引了年轻消费者的目光。

实体大环境的压力也摆在了我们面前。商户需要支付较高的租金以及人力成本，经营的压力很大，很多品牌选择了撤离。普通的消费者在购物时也会更加小心谨慎，上班族的工作时间比较长，空闲的时间较少，所以出门逛街的次数就会减少一些。网络上也有很多建议，希望能够把正大的权益转让给华润，在这里打造一个顶级万象城，但是产权仍然掌握在正大的手中，并不能顺利实施。

经过一轮又一轮的改造之后，正大广场的人流量有所回升，在节假日的时候江景餐厅依然很热闹。但是回暖只是一些地方的现象，并没有从根本上解决高层零售商铺空置问题。

总的来看，正大广场的起落就是一代人对城市的回忆，也是国内老店真实的样子。手里拿着陆家嘴独一无二的地段，在努力地对硬件进行改造、把业态调教得更加符合新的消费需求。但是面对上海大量的新商场竞争、建筑先天的设计缺陷以及消费者观念的变化，它已经无法再重现20年前全城热捧的局面了。盛极而衰的变化也让人们感到惋惜与遗憾。