我文章内容，也懂一些卖房原理的房东，一定会时刻关注竞品邻居挂牌房源的动态
因为他们明白，自家房子能卖多少价格，不是自己一人说了算的
小区内邻居卖什么价格，对于买家/中介的心理预期，其实有非常大影响
但如何处理与邻居房源之间的价格PK关系，依旧是一个非常令人头疼的难题。
近期一位老咨询付费房东和我产生的一则交流，很有趣
我认为能给各位房东们带来一些启发。
当初我和这位付费陪跑咨询房东，探讨过很多针对性的卖房策略，但卖了大半年，效果不佳，有多重因素... 好在房价下跌幅度有限，暂且可承受
经过这大半年时间里，他掐指一算，其实离自己已买好的新房交付，装修入住的时间，其实也就只剩1年的功夫了
如果继续坚持卖房，即便卖掉了，他还得另外去找房子租上一整年，对此他感到犹豫，前来问我意见
我倒是赞同他先不卖房的，理由很简单：
「并不是所有的决策，都要去拿房价来衡量」
局部房价是否会下跌，是一个不可预见的未知数，可能是5万？可能是10万？也可能不跌，可搬两次家对家里妻儿老小的折腾，却是实打实的负体验
买房子的最终目的，是给家庭提供居住体验
是人在主宰房子，人万万不可成为房子的奴隶
但正准备劝他把房源从中介平台下架掉之时，他又告诉我另一个疑虑：
房东家楼上一层同门牌号的邻居，刚好也开始卖房，他们两家人平时邻里关系不错，互通过气，邻居问他家准备多少价格出手，现在和他挂差不多的价格
但出于对人性的不确定，他问：如果我下架之后，我邻居如果卖个半年，崩不住，重砸一个价格坑出来，若修复不了，我再过半年后重新上架卖房，岂不是很肉疼？
显然，他对我这篇内容的核心观点，记忆深刻
房东卖房最悲催的遭遇，莫过于邻居背刺
我哈哈一笑道：既然你不着急卖，那何不做一个中国好邻居，掩护邻居安心出货呢？
打比方，你们现在都挂420万，那你就直接调高到440万，送佛送到西，等他什么时候卖掉了，你再下架好了
因为如果你不这么做，基本上只有另两种可能性：
1、你们俩家都挂420万，买家在你俩之间环肥燕瘦，除非够笋，否则谁家都不买，你俩相互膈应
2、你下架，邻居挂420万，但万一他谈判被人砍了个370，380，因为刚好是你家楼上，这个价格将会成为新的锚，压到你透不过气来
发现没，这两种做法，都只会往更坏的结局引导
唯有涨价，才可能会让买家觉得，看似楼上邻居的房子更有性价比的，刀他的幅度也更轻
邻居压力小了，走得顺，你才会顺
这本质上利用的就是囚徒困境的逆向思维
绝大多数时候，上海的房价下跌，泡沫刺破，都是由于局部地区/小区里，房子流通性不好，而且供需失衡，房东之间囚徒困境，被中介分而治之，逐一攻破降价，然后左脚踩右脚下来的
但如果局部房东拧成团，大家有序出货，则可以避免这个情况发生
所以对于我这位不着急卖，而且和邻居之间有交情的房东用户而言，这个做法一定是最佳策略。
当然，这套方式，并不对所有情况都适用，也并不永久生效
打比方，如果一个小区里，有超过5套房子都属于同质化竞品，那么局部2家人绑定，毫无意义
更别提，如果同一个片区，类似同质化房源也有多套，买家和中介也都不是傻子
所以，即便你想要给邻居做嫁衣，也要在合理的价格范畴内调整，且你和邻居的房屋产品优势点需要具备重合性，才可以引导市场
至于和邻居不熟，或者邻居卖房急着用钱，到火烧眉毛地步的话，那就只能自求多福了
在70%的情况下，邻居倘若毫不留情开砸，囚徒困境已然形成，房东反而要更果断一些，甚至作出一副稳住自己地盘，我没跑你休想跑的姿态出来，才可能吓退邻居进一步降价，这种情况也非常常见
万事皆需要聪明灵活应对。
