孟晓苏

原国家房改课题组组长

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最近上海市出了一份关于工商业项目土地使用权续期的文件。这是继广州市之后，第二个系统落地的工商业用地续期政策的一线城市。这个文件一出，各种解读铺天盖地，有些说法把工商用地续期跟住宅用地续期混为一谈，造成了不必要的恐慌。作为一名长期研究中国住房制度和土地政策的学者，我觉得有必要把这些事情说清楚，以正视听。

我们先把最大的误读澄清，住宅用地不适用这个政策。这份文件适用范围界定得非常清楚，是本市工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地，还专门加了一个括弧叫除居住用地以外。也就是说老百姓最关心的七十年产权的住宅根本就不在这个政策的适用范围之内。

住宅用地的续期问题，法律早有规定。我们国家的民法典其中白纸黑字写着，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。意味着不需要老百姓自己跑去跑手续啊递申请啊，法律赋予的权利自动生效。2016年温州就出现了住宅续期争议之后，国土资源部明确了两不一正常的过渡办法。“两不”不需要提出续期申请，不收取费用，“一正常”就是正常办理交易和登记手续。我多次讲过，我们国家的住宅产权不止七十年，它是一个永续无期的概念。2007年物权法就规定了住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，根本就没提年限。法律为用法规规定和修改年限留下了充分的空间。所以把上海的工商业用地续期这个新规啊往住宅上套完全是搞错了对象。这个住宅持有人不必因此而恐慌，更不必因此而急于抛售房产。

第二我们对工商业土地的政策到底应该怎么看呢？首先要看政策的大方向。2024年二十届三中全会就明确的提出制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。2026年十五五规划纲要进一步强调完善工商业用地使用权续期法律法规依法稳妥推进续期工作。上海出台的这份指导意见就是落实中央部署的具体行动，目的是给持有办公产业商业物业的企业吃下一个长期持有的定心丸。政策的核心原则是以续期为常态，不续期为例外，根据企业需求应续尽续。这个表述非常关键，“应续尽续”说明政府的态度是积极的支持的，绝不是要把到期的工商用地统统收回。只有因社会公共利益需要依法收回的项目以及产业用地综合绩效评估定为比较低的层级，就是C级D级这样的项目才可能面临不予续期的情形。

再看操作层面的弹性设计。续期价格虽然设定了不低于基准地价百分之七十的底线，但百分之七十只是下限，最终金额结合土地评估项目经营效绩区域市场情况确定，根据区级政府集体决策之后来敲定。政策允许首付百分之五十，工业仓储用地一年之内缴清不计利息。在续期年限上单次续期不少于五年最长可达二十年。同一宗地不同权属人还可以设定不同的续期年限。对于准备发行REITs的项目，上海开设了绿色通道，可以在REITs申报后注册前完成续期办理。这些安排体现了很强的制度弹性。政策不是一刀切的设置障碍，而是一把钥匙开一把锁，用这样的方法来解决问题。

我注意到网上有一些声音把这项政策渲染得很吓人，说什么土地到期不续费就得收回，房子失去了交易资格。这些话如果是套在住宅上那是危言耸听。即使是对于工商用地也是以偏概全。按照政策规定没有申请续期或续期未获批准的土地使用权将依法收回。但请注意前提，要未申请。政策给了企业充分的申请窗口，到期续期的申请窗口放宽，放宽到剩余不到三年这个时间内。提前续期的通道更是允许在土地剩余年限不足原出让年限一半时启动。主动申请依规交费正常续期是有保障的。

目前房地产市场正处于止跌回稳的关键时期。2026年政府工作报告再次强调要着力稳定房地产市场。中央经济工作会议在部署2026年经济工作的时候特别提到要稳定房地产市场。

这样的背景下，无论是上海还是其他城市出台的土地政策出发点都是优化营商环境，稳定市场预期而不是相反。我一直主张当前楼市的核心症结在于信心不足。信心比黄金更重要有信心才有定力。信心从哪里来，从对政策的正确理解中来，从对法律规定准确认知中来。住宅用地自动续期这是法律赋予每一位业主的权利，不会因为一项工商业用地政策就会发生变化。工商业用地啊应续尽续，这是给企业的庄严承诺，不应当被误读为变相收费。

2026年是十五五开局之年，也是稳楼市的关键一年。上海这份工商业用地续期新规从制度设计上来看，是积极务实的有弹性的。它解决了长期以来工商业用地到期后怎么办的制度空白，为企业长期投资经营提供了稳定的法律预期。对于住宅持有人来说这个政策不适用，不影响，不相关。我呼吁大家理性看待政策不要被片面解读带偏了方向。稳定房地产市场需要稳定的预期，稳定的预期需要准确的信息。这样我们的楼市才能真正走上止跌回稳的轨道。

*以上言论仅代表嘉宾个人观点 来源：孟晓苏mxs

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