上海九批次土拍：金桥宅地高溢价超预期 || 土拍速递

2026-09-21 18:33 民风民俗 1 0

核心信息速览

黄浦老西门地块：

内环核心十余年断供，调规后契合板块高端改善底色

静安大宁地块：

内中环改善成熟板块供应收窄，降容提质后竞价整体理性

3、浦东金桥地块：

产城融合低密宅地，高溢价印证板块需求支撑

☉文／马千里

9月21日，上海2026年第九批次商品住宅用地完成现场交易，黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥三宗地块悉数成交，总成交金额约129.1亿元。本批次三宗地块覆盖内环核心、内中环改善带、浦东产城融合区三个市场梯度，其中黄浦老西门与静安大宁两宗地块均在出让前完成了规划指标调整，浦东金桥地块则以原有控规条件直接挂牌出让。

整体来看，本轮土拍延续了828新政后土地市场的理性分化基调：内环核心地块以底价平稳落地，内中环成熟改善板块出现小幅溢价，浦东产业板块低密宅地则拍出超预期高溢价，企业拿地逻辑始终围绕高确定性的核心资产展开。

黄浦老西门地块：内环核心十余年断供，调规后契合板块高端改善底色

作为本批次唯一坐落在内环以内的商品住宅地块，黄浦老西门C010302单元271A-03地块最核心的标签便是稀缺性。该地块最终如期由中海以底价38.88亿元竞得，成交综合楼面价约9.69万元/平方米，剔除商业及公建配套后住宅部分实际起始楼面价已超10.8万元/平方米。该地块在正式挂牌前完成了两轮规划指标调整，是三宗地块中规划优化幅度最大的一宗：2026年2月首轮调规明确其商住混合用地属性，最初设定容积率5.32、建筑限高100米；同年6月第二轮调规落地，用地面积从8439平方米微调至8544.05平方米，容积率下调至4.7，建筑限高同步降至80米，计容建筑面积减少约4875平方米，同时要求对地块内一处未定级不可移动文物实施保留保护。调整后的规划条件既衔接了上海中心城区新建住宅的统一限高要求，也通过降容留出了更多社区公共空间与产品设计余地，与区域高端居住的定位更加匹配。

地块所处的老西门板块，是上海传统的核心成熟居住区，紧邻西藏路市级南北发展廊道，500米范围内可覆盖双轨交站点，对内对外通达性优异。周边商业、教育、医疗资源均处于全市第一梯队，紧邻翠湖天地等城市标杆豪宅项目，经过十余年发展已经形成了稳定的高端居住氛围，高净值客群基础扎实。

市场端来看，目前邻近片区的次新二手房挂牌均价普遍在18万-20万元/平方米区间，近年入市的翠湖天地六和庭、昼锦华苑等新房项目均实现了较快去化，市场对核心区高端住宅的接受度持续处于高位。未来项目入市后与周边标杆二手房仍有合理的价格梯度，利润空间整体可控。

从板块存量住房结构来看，老西门板块商品住宅近年供应整体收缩。2006年至今，板块商品住宅供应高峰集中在2019年，当年新增供应占历年总量的21%；2007年、2021年也有相对集中的供应，占比均为14%；2022年之后供应规模整体收窄，除2024年有零星集中供应、占比达6%外，2022、2023、2025年年度供应占比均仅为1%，2026年至今尚无新增宅地入市。户型结构上，板块存量住房以大户型改善产品为主：150-180平方米面积段占比最高，达到27%；合计130平方米以上户型占比接近七成半；90-110平方米的刚改户型仅占12%，90平方米以下中小户型占比不足一成。这一结构清晰反映出老西门板块长期以高端改善、终极改善需求为主导的市场特征，本次地块出让不仅填补了板块多年的宅地供应空白，其调规后的产品定位也与存量市场的高端底色高度契合，项目价值具备扎实的市场支撑。

静安大宁地块：内中环改善成熟板块供应收窄，降容提质后竞价整体理性

大宁静安地块的竞拍过程，体现了当前企业对核心改善板块的价值判断。地块共吸引2家竞买主体参与现场竞拍，分别为象屿＆建发联合体、招商蛇口＆南山＆滨江＆南通瑞城联合体，经过78轮竞价，最终由象屿＆建发以总价70.50亿元竞得，成交楼面价69614元/平方米，溢价率5.48%。整场竞价加价节奏克制，以小幅递增为主。

该地块在出让前完成了规划指标与区域配套的双重优化：原控规容积率2.8、建筑高度100米，调整后容积率降至2.4，建筑高度同步下调至80米，同时明确室外地面标高不低于4.4米。降容降高直接拉宽了楼间距、提升了社区公共空间尺度，居住舒适度显著改善。与此同时，地块周边同步完成配套用地调整：原幼托用地调整为基础教育设施用地，商业办公与社区文化体育用地整合设置，新增约2600平方米公共开放空间，区域公共服务功能进一步补齐，也为地块的改善定位提供了配套支撑。

地块位于大宁板块核心居住区内，距离1号线中山北路站约600米，周边路网成熟，可快速衔接南北高架、中环路，通达全市各核心商圈。板块内商业、医疗、生态配套均处于内中环第一梯队：盛源生活广场、久光中心覆盖日常消费与高端商业需求，上海市第十人民医院提供优质医疗资源，大宁郁金香公园是中心城区稀缺的大型生态绿地，经过十余年持续开发，这里已经成为上海内中环公认的成熟改善居住板块，客群认可度高。

周边新房市场已形成清晰的价格梯度。中建玖上琅宸此前拿地楼板价约6.83万元/平方米，目前在售高层均价约13.6万元/平方米；大华静安年华拿地楼板价高达9.27万元/平方米，在售均价约13万元/平方米。本次成交楼面价69614元/平方米，拿地成本明显低于大华项目，与中建项目处于相近区间，未来入市后定价空间相对充裕，预计主力户型将覆盖110-140平方米改善段，利润空间处于合理区间，且依托板块成熟的改善客群基础，去化安全性较强。

从板块存量住房结构来看，大宁板块住宅开发规模近年持续收窄。2006-2007年是板块商品住宅供应高峰，两年供应占比分别达17%、18%，合计占历年总量的三成以上；2010年之后供应规模逐步下行，2014年起年度供应占比普遍低于5%，2021年之后仅零星供应，2026年至今供应占比仅为1%，宅地开发已整体进入尾声，新增供应的稀缺性持续凸显。户型结构上，板块存量以刚需刚改产品为主：90-110平方米面积段占比最高，达到38%；70-90平方米占比21%，两者合计接近六成，是存量住房的绝对主力；130平方米以上改善户型合计占比26%。这一结构意味着板块内部沉淀了大量的置换改善需求，本次降容后的低密改善地块入市，恰好契合板块客群的升级需求，叠加供应端的持续收缩，项目的长期价值具备扎实的市场支撑。

浦东金桥地块：产城融合低密宅地，高溢价印证板块需求支撑

浦东新区Y00902单元19-21地块位于金桥板块浦兴社区，是本批次容积率最低的纯住宅地块。共吸引了5家竞买人，经过143轮竞价，由中信泰富竞得，成交总价19.72亿元，平均楼板价5.2万元/平方米。地块容积率仅1.8，建筑限高60米，用地面积约2.09公顷，计容建筑面积约3.76万平方米，内需配建不少于1200平方米不计容公共服务设施，涵盖日间照料中心、养育托管点、居委会等功能。

地块处于金桥智能制造产业集群辐射范围，周边聚集大量科创企业与产业就业人口，是浦东产城融合发展的典型区域，职住平衡特征明显。交通方面，地块临近9号线、12号线、14号线轨交站点，可快速联动张江、陆家嘴等核心商务区，日常通勤与跨区域出行便捷度较高，对产业就业人群的吸附能力较强。

周边新房市场呈现梯度化分布格局，浦发上城作为三轨TOD综合体项目，主推80-134平方米2-3房户型，入市均价约6万元/平方米；碧云板块的汤臣君品定位偏高端改善，在售均价约8.25万元/平方米；此前售罄的浦开云璟项目均价约9万元/平方米。板块内二手房均价约4.9万元/平方米，新房与二手房之间存在明显价差。

从板块存量住房结构来看，金桥板块商品住宅供应呈现“早期集中入市、近年再度放量”的特征。2006年是首个供应高峰，年度供应占比达13%；随后十余年供应整体平稳收缩，多数年份占比低于5%；2021年之后供应重新抬升，2023年达到近年峰值，占比17%，2024年维持14%的较高水平，2025年回落至8%，2026年至今供应占比仅1%。户型结构上，板块存量以刚需刚改产品为主导：90-110平方米面积段占比最高，达到29%；130-150平方米、120-130平方米占比分别为15%、13%；150平方米以上大户型合计占比仅11%。这一结构与板块产业人口的置业需求高度匹配，同时也反映出核心区低密改善型供应相对稀缺，本次1.8容积率的纯住宅地块入市，能够填补板块内低密产品的空白，依托稳定的产业人口底盘，项目去化具备扎实的需求支撑。

结语

整体来看，第九批次三宗地块全部顺利成交，延续了828新政后上海土地市场的平稳运行态势，也与8月31日第八批次土拍“核心地块价值稳固、板块分化持续显现”的特征一脉相承。对比此前第八批次中真如核心地块底价成交、近郊泗泾低密地块录得16.41%溢价的表现，本轮土拍的分化逻辑更加清晰：黄浦老西门这类内环稀缺豪宅地块，以底价成交印证了核心资产的价值确定性；静安大宁这类成熟改善板块，在降容提质后吸引企业理性竞价，溢价幅度保持在合理区间；而浦东金桥这类产城融合区域的1.8低密纯宅地，凭借供应稀缺性与扎实的产业人口需求支撑，拍出30%的较高溢价，成为本轮市场的亮点。

从企业拿地行为来看，无论是央国企独立操盘，还是头部房企联合拿地，核心逻辑并未偏离“区位成熟、配套完善、需求有支撑”的标准，优质核心资产依然是房企布局的优先选择。后续随着政策细则持续落地，上海土地市场预计将继续保持“总量平稳运行、板块结构分化、核心价值稳固”的格局，具备稀缺性与刚性需求支撑的地块，其价值韧性还会进一步显现。