房地产828新政，从根源上重塑了房地产市场的逻辑。之后，后续的房地产项目，基本上都是现房销售了。比起从前的预售制度，开发商回款的速度慢了2年以上。

也就是说，整个项目的现金流分布都变了。

这会对房地产商的开发逻辑、拿地逻辑和楼市的供需周期从根本上进行重塑。

这，最早会传导到开发商的购地阶段。

从目前来看，销售还没有回暖，现阶段大规模增加土地储备，却需要再2、3年后才能销售回款，对资金的占用很大。而现在大多数的开发商手头上的流动性都不宽裕，还要分到2、3年里来用，一定会压缩开发的项目的数量。

而且从房地产市场双轨制的角度来看，未来的商品房需求可能会大大收缩，不确定性很大，现在大规模进行购地投资是很不明智的。

所以，在新政推出的初期，开发商购买土地的热情会大幅减退。

到底是不是这样，市场是最好的检验标准。

现在，因为市场的下行和开发商的流动性的收紧，开发商的行为已经高度趋同，都集中在少数高能级城市中拿地，低能级城市的土地市场流动性已经很缺乏，难以反映出准确的趋势。因此，一线城市和杭州、成都等地的土地市场，现在最能反映出开发商的拿地行为的变化。

在9月21日，标杆城市上海进行了新政之后的第一次土地拍卖。整体看，这一次出让的都是内中环核心或成熟板块，包括了黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥，总土地出让面积71648.45平方米，总规划建筑面积17.90万平方米。

从位置上来看，这些都是上海的核心好地，这要是在以前，绝对是各家房企抢疯了的对象。

但在这次土拍中，整体溢价率只有6.75%，不但比市场行情好的时候差了不少，就是比今年以前批次的土拍也有了明显回落。上海第四五六批土拍也都是比较核心的位置，溢价率都在20%以上，最高达到了33.5%。以此为参考，本次土拍的溢价率再怎么差也应该在20%以上。

这证明，最少在近1-2年，开发商拿地的热情会更加低迷。

在现房销售的情况下，开发商拿地的下降，会反映到后续2年左右的供给上。在现阶段，因为有存量项目的陆续销售，以及开发商为了抢在政策之前拿预售证，供给反而不会太紧。

因此，从现在到2027年上半年，因为房地产项目供给的宽松和需求不足，房价并没有充足的上升压力。

但从2027年下半年开始，市场将开始慢慢恢复均衡，到2028年，现在的土拍降低的效果将开始显现，房地产的供给将明显开始下降。而房地产的双轨制也将开始加速，届时大多数人可能将通过购买、租赁政府补贴的政策房而退出房地产市场，商品房市场上的需求主体将只限于少数的可能是10%、20%的高收入人群，需求也会相应大大降低。

此时，商品房市场将在低量高价的基础上实现再平衡。市场分成了两部分，一部分是政府补贴的政策房，和以政策房为锚点的二手房市场；另一部分则是与大部分无关的高价商品房。

这将是未来很长一段时间内的房地产市场的情景。