住建部在9月18日刚刚定调，今年前8个月全国二手房交易占比首次突破52%，房地产正式进入存量时代。上海已经被多方认可——新房二手房价格同步回暖，租金止跌回升，销供比大于1——成为这轮调整中率先止跌回稳的城市。

上海黄浦江沿岸陆家嘴CBD城市风光

现在，所有人都在问同一个问题：下一个是谁？

这件事还在演变中，离年底只剩三个月，各地的政策工具箱持续打开，市场数据也在快速变化。与其猜一个确切的名单，不如建立一个判断框架——接下来哪些城市能跟上，取决于三个最关键的信号是否同步出现。

深圳是目前信号最明确的城市。

国家统计局8月数据显示，深圳新房价格环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.1%。把时间轴拉长，从今年3月算起，深圳一二手住宅价格已连续6个月环比上涨，这在70个大中城市里是极为罕见的表现。

更重要的是成交量在同步放量。深圳贝壳研究院监测，9月1日至13日新房认购量较8月同期增长26%，二手房签约量增长22%。乐有家门店数据显示，8月28日新政落地后半个月，二手房签约量环比上涨34%、同比上涨26%。

一位罗湖区的资深中介说得直接：“近期已明显感到二手房议价空间收窄，业主大幅降价抛售的意愿明显减弱。”这话的分量在于——当卖房的人不再恐慌性降价，买方也开始缩短决策周期，价格博弈的平衡点就在靠近。

中信建投首席分析师竺劲的判断更直接：上海已止跌回稳，深圳、北京、广州大概率渐次跟上。不过这句话目前还停留在专家预测层面，需要后续数据验证，不能当成既定事实。

北京的情况更复杂。

从量上看，北京的底已经磨得够扎实。8月二手住宅网签13853套，同比增约3.9%，连续6个月站上1.3万套的市场稳定阈值。前8个月累计成交12.1万套，创近5年同期新高。

但从价格上看，北京是8月一线城市里唯一新房和二手房价格双降的城市——新房环比降0.2%，二手房环比降0.1%。

这个看似矛盾的现象，恰恰是最典型的政策传导滞后场景。北京8月7日印发新政，8月8日起施行，围绕非京籍社保年限从2年降到1年、加大公积金支持等推出7项措施。新政实际覆盖8月的时间只有三周半，效果还没有完全反映到价格端。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对此的解释是：“政策利好传导到供需双方并最终反映在价格上，通常需要1到2个月时间。”如果这个规律成立，北京价格层面的企稳信号大概率在今年四季度集中释放——这也是接下来最需要紧盯的窗口。

对北京而言，触发信号很明确：看9月和10月的价格指数是否环比止跌，同时二手房网签是否继续维持在1.3万套以上。两个条件同时满足，就说明价格传导正在按预期路径走。

广州珠江新城城市天际线标志性建筑群

广州最大的一个有利条件是库存。

截至8月底，广州一手住宅可售面积约907万平方米，去库存周期14.8个月，较2025年末高位收窄2.7个月。在当前三四线城市平均31.6个月的高库存背景下，广州这个数字放在一线城市里属于结构最健康的一档。

成交端的势头也很好。6月至8月，广州一手住宅成交量同比增幅逐月扩大——6月增4%、7月增9%、8月增11.9%。1至8月一手房累计网签653万平方米，同比增7.7%，增速仅次于上海，高于其他一线城市。

但这种热，有结构性隐忧。

8月广州二手住宅网签8624套，同比只增了0.17%，基本持平。更关键的一个数据：成交的二手房中，超过64%的买家是全款购房——这说明在广州，真正通过贷款加杠杆入场的购房者还是少数，相当一部分是全款置换或资产配置。

城市高层商品住宅建筑外景

这和深圳、北京那种刚需入场推动量的回升，是两种不同的修复路径。

广州的核心变量是：接下来二手房交易能不能从全款买家主导转向按揭买家主导——只有贷款买家的比例上升，才意味着普通购房者的信心真正回来了。

把视野拉回到更大的市场，答案就很残酷了。

全国二三线城市新建商品住宅价格环比仍在下降，三线城市降幅达0.2%。三四线城市的库存去化周期高达31.6个月，而一线城市平均25.3个月。2026年前8个月全国房地产开发投资同比下降19.9%，新开工面积持续承压。

也会有人问：强省会有没有可能跟进？

如果有，前提条件极其苛刻——城市必须同时满足人口持续流入、库存去化周期低于18个月、地方财政有能力支撑购房补贴和公积金扩容三种条件。从目前公开数据看，部分强二线城市的局部区域已出现成交量企稳迹象，但房价端的确认信号尚未出现。

这需要接下来逐城观察，不能草率下结论。

还有一个最关键的结构变量：2026年这轮企稳的逻辑，和历史上任何一次都不一样。上一轮2014到2016年，率先在一线城市止跌，随后棚改货币化把海量资金注入三四线，出现了全国性回暖。

但今年，二手房交易量占比已经超过52%，全国18个省份二手房交易量反超新房——定价权已经从开发商手里，转移到了海量分散的二手房业主手里。

这意味着，这一轮的止跌回稳，不会再复制2016年那种从一线向三四线传导的路径。能稳住的，只会是那些有持续人口流入、有产业支撑、库存结构健康的核心城市——剩下的城市，最多是在成交量上止跌，价格层面的企稳，条件远未成熟。

房产展销会现场市民在各展位了解房源

判断楼市哪几个城市会率先止跌，看三个信号就够了：成交量是否连续三个月以上站在荣枯线上、二手房挂牌价调涨比例是否持续上升、库存去化周期是否降到18个月以内。目前深圳三个信号都已出现，北京和广州还在等待价格层面的最终确认。

但如果出现另一种情况——9月、10月旺季过后成交量重新回落、法拍房挂拍量继续以超20%的同比增速增加、全国待售面积仍维持在7.5亿平方米以上的高位——那么这个判断就需要重新审视。因为这些信号在历史上每一次“企稳失败”的案例里都出现过。

我的判断是，深圳在2026年年内大概率确认止跌，北京和广州高度依赖于四季度的价格数据变化。这个判断的前提是现有因城施策政策持续有效落地，没有出现超出预期的外部风险冲击——最后这四个字不是套话，是为了把这个判断和其他所有不确定的东西之间，画一条清楚的边界。