普陀"真如之心"地块终于亮相了。

两幅住宅用地、一幅商办用地组合出让，竞拍起始价约150.19亿元。这不是一块普通的地，而是真如城市副中心核心版图最后一块重要拼图。

01.

一份迟到的规划，终于从蓝图走进市场

很多人对真如的印象，还停留在"规划说了二十年，兑现总差一口气"。这一次不一样。

根据普陀区政府文件，真如商务单元以水绿成链映古今，海纳数智领未来为空间意向，以"枢纽+、创新+、公园+、文化+"为特色引领，整体构建"一心五簇"空间格局。

落到具体地块上，真如之心编号为W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01，东至曹杨路，南至铜川路，西至兰溪路，北至固川路。三幅子地块的关键指标如下：

B03B-01：住宅用地，占地面积36064.64㎡，容积率2.53，计容建筑面积约9.12万㎡

B04B-01：住宅用地，占地面积39120.17㎡，容积率2.52，计容建筑面积约9.86万㎡

B06-01：商业+办公用地，占地面积43976.18㎡，容积率4.71，计容建筑面积约20.71万㎡

三宗地合计出让面积约11.9公顷，总计容建筑面积约39.7万㎡，其中住宅约19万㎡、商办约19.8万㎡，并配建0.9万㎡文化体育设施。

住宅部分容积率压在2.5左右、限高80米，被普陀区规资局明确定义为承接板块改善需求的压舱石。

中海150亿底价摘真如：不是遇冷，是门槛太高

最受瞩目的真如之心地块，最终仅中海一家参拍，以150.19亿底价摘得，折合综合起始楼板价约37835元/㎡，住宅部分楼板价约6.8万元/㎡。

看上去是"0溢价"，但实际含金量极高。这是2026年以来上海公开市场已出让宅地里起始总价最高的一宗，也是近年来普陀区少见的百亿级巨无霸 。

把地块拆开看就知道为什么只有头部房企吃得起：

体量巨大：整个组团由B03B-01、B04B-01住宅地块与B06-01商办地块三宗子地块捆绑，总用地面积约11.92公顷，总计容建面约39.7万㎡ ；

住宅部分：两幅宅地容积率2.52-2.53，计容建面约19万㎡，建筑限高80米；

商办+地标部分：B06-01商办地块规划约14万㎡商业、约6.6万㎡办公，并需建设一座约220米高的区域地标塔楼。

在现房销售新政细则尚未明朗、土地相关资金审查趋严的背景下，多数房企对这类"住宅+商办深度绑定"的巨无霸选择了测算观望。

02.

真如之心的"底气"，藏在三个硬指标里

评判一块地值不值得关注，不能只看规划图。真如之心的硬实力，体现在三个维度。

第一是轨交密度。地块紧邻轨交11号线、14号线真如站，区域内形成7、11、14、15、规划20号线五轨交汇格局，9大轨道站点600米半径辐射覆盖率近80%。

第二是商业兑现度。真如商圈已经是市级商业中心之一。中海真如环宇城MAX自2023年12月开业以来，常年出租率超99.5%，日均客流超7万人次；还有山姆会员商店、复悦荟、普陀绿地缤纷城等等。

第三是产业与生态基底。桃浦河与真如港形成人字形水系环绕，2.5公里真如超级绿廊串联真如公园、海纳中央公园等五大城市公园，西南侧毗邻800年历史的真如寺。

产业层面，依托海纳小镇数字经济策源优势，联动上海国际数字广告园，集聚数字广告、数据产业、先进计算、元宇宙前沿赛道，与中海中心汽车产业集群、京东上海中心总部经济形成产业联动。

03.

对楼市意味着什么？

真如之心带来的最大变量，是预期差的收敛。

过去二十年，真如始终顶着上海副中心的帽子，却因为港资捂地、高压线走廊等历史包袱，房价一直被压制。如今，这些"老大难"正在被一一化解。

真如之心150亿元级的起拍总价，有望刷新普陀总价地王纪录。这意味着，内中环之间稀缺的高品质住宅空间，将迎来全新的价格坐标系。

对购房者而言，真如之心的意义不在于短期暴击，而在于3-5年维度的价值兑现

当然，客观地说，真如的教育资源仍在补强阶段，曹杨二中东校虽已在建，但要形成稳定的学区溢价还需要时间；医疗配套同样。

真如的定位从来不是豪宅区，而是产城融合的副中心。它的价值逻辑，是产业、轨道、商业三轮驱动的长期主义。

写在最后：

8月底，"真如之心"将迎来正式出让。无论花落谁家，这块最后的核心拼图都会成为真如下一个二十年的起点。

真如的故事，才刚刚翻到最精彩的那一页。