老洋房、使用权房、部分特殊产权不计入统计，同一街道内部新旧小区价差往往大于街道间差距，数据仅作置业参考 。

新华路街道，挂牌均价84000‑92000元/㎡。长宁价格天花板，梧桐区核心，老洋房云集。代表小区：畅园、华山路公寓、安东小区。片区历史风貌价值突出，新式里弄、老公寓资源稀缺，商品房供给有限，小户型占坑房源与高端大户型价差巨大，地段与风貌是核心溢价来源 。

江苏路街道，挂牌均价78000‑86000元/㎡。区政府所在地，地铁2/11号线交汇。代表小区：嘉里华庭、华敏世纪广场、江苏路公房。高端公寓与大量老工房交错分布，配套成熟，教育资源优质，电梯改善盘单价显著高于步梯老小区，流通性强。

虹桥街道（古北），挂牌均价74000‑82000元/㎡。上海老牌国际社区，古北板块归属此街道。代表小区：御翠豪庭、金色贝拉维、虹桥新城。涉外氛围浓厚，多高品质涉外公寓，户型偏大；片区混杂部分老旧公房，拉低板块综合均价，改善房源溢价明显 。

华阳路街道（中山公园核心），挂牌均价70000‑78000元/㎡。中山公园商圈核心，商业地铁优势突出。代表小区：凯欣豪园、兆丰嘉园、万航渡路老小区。次新电梯商品房与成片老弄堂共存，城市界面分化明显，上班族置业热门，承接市中心外溢改善需求。

周家桥街道，挂牌均价65000‑72000元/㎡。苏州河南岸，大片2000年后改善住宅。代表小区：春天花园、新天地河滨花园、河滨围城。主打河景与次新品质，商品房占比高，老小区占比偏少，居住舒适度较好，学区属于中等水平，依靠居住品质支撑价格。

天山路街道，挂牌均价61000‑68000元/㎡。娄山关路商圈，天山成熟居住区。代表小区：天山河畔花园、天山华庭、天山一二村。次新改善与老式公房对半分，商业配套齐全，地铁便捷，刚需、改善混合，是长宁中部成交主力板块，房源供给充足。

仙霞新村街道，挂牌均价56000‑63000元/㎡。成熟居住片区，以八九十年公房为主。代表小区：茅台花苑、虹仙小区、威宁小区。商品房数量不多，大多为老公房，生活烟火气足，配套完善，没有强学区与顶级商业加持，价格回归自住属性，上车门槛相比内环核心明显降低。

程家桥街道，挂牌均价52000‑59000元/㎡。西郊板块，靠近虹桥。代表小区：嘉利豪园、虹梅花苑。低密住宅与老小区并存，部分别墅拉高板块均值；距离市中心较远，城市界面偏居住，商业配套偏弱，本地自住为主，外来买家相对较少。

北新泾街道，挂牌均价47000‑54000元/㎡。长宁西部，地铁2号线末端。代表小区：新泾三村、新泾五村、虹康花苑。老公房占绝大多数，少量2000年后商品房，属于长宁内环外刚需板块，总价门槛友好，大量在市区上班的刚需人群在此安家，二手房成交量稳定。

新泾镇，挂牌均价44000‑51000元/㎡，长宁价格洼地。代表小区：绿园一村、淞虹路周边住宅小区。

以老式居民小区、动迁安置房为主，产业配套依托临空园区，距离传统市中心远，购房群体以本地居民和临空上班刚需为主，几乎没有风貌、学区溢价，主打低总价实用居住。

纵观长宁房价格局，呈现由东向西逐级回落态势。东部新华路、江苏路凭借历史风貌、核心地段站在价格顶端；

古北虹桥依托国际社区品质紧随其后；中山公园、周家桥、天山依靠成熟城市配套，是改善主力；往西仙霞、程家桥、北新泾、新泾镇，溢价逐步消退，回归纯粹自住逻辑。

需要特别留意，街道均价只是宏观标尺。新华路街道内老洋房单价可达十几万，普通老工房仅6‑7万；古北既有十万级豪宅，也有五万出头老式住宅。楼龄、电梯、物业、产权类型，对单套房产影响往往大于所属街道。

长宁楼市同时受历史风貌保护、地铁通勤、学区多重因素共同作用，未来东西大的价格梯队格局很难发生颠覆性变化，购房者不能只看街道标签，要结合房源本身条件综合判断。