本文基于2026年8月主流房产平台挂牌数据，按街道二手房综合挂牌均价由高至低排列，挂牌价不等于实际成交价，普遍存在7‑11%议价空间，老公房、次新商品房价差巨大，小产权不计入统计 。

新江湾城街道：挂牌均价74000‑81000元/㎡，杨浦改善天花板，成片低密次新，代表小区：嘉誉湾、新江湾中凯城市之光，生态环境优越，次新大户型集中，总价门槛高，老房源较少。

平凉路街道：挂牌均价68000‑75000元/㎡，东外滩核心滨江带，次新江景盘和老里弄混杂，代表小区东外滩1号、保利香槟苑，内环滨江区位加持，内部新旧小区价差明显。

四平路街道：挂牌均价63000‑69000元/㎡，毗邻虹口，高校集聚，鞍山片区为核心，代表小区鞍山新村、同济新村，学区配套扎实，以老式工房为主，电梯商品房稀缺。

江浦路街道：挂牌均价60000‑66000元/㎡，区政府所在地，内环成熟居住区，代表小区江浦公园附近商品房、君欣时代广场住宅，生活配套齐全，新旧小区交错分布。

五角场街道：挂牌均价57000‑63000元/㎡，北上海商业核心，万达、合生汇商圈落地，代表小区三湘世纪花城、黄兴绿园，商业地铁配套强，老公房与改善盘并存。

大桥街道：挂牌均价54000‑60000元/㎡，周家嘴路沿线，旧改重点片区，代表小区海上海新城，大量动迁安置房，次新逐步增加，承接内环外溢刚需。

长海路街道：挂牌均价51000‑57000元/㎡，新江湾城外溢板块，长海医院周边，代表小区佳泰花园，商品房与老小区混杂，整体居住氛围成熟。

定海路街道：挂牌均价48000‑54000元/㎡，杨浦滨江南段，旧改持续推进，老工房占比高，次新供给有限，以本地自住需求为主，滨江规划带来长期预期。

控江路街道：挂牌均价45000‑51000元/㎡，上海老牌工人新村，代表小区控江新村，大量五六十年代老公房，流通小户型多，学区尚可，电梯住宅偏少 。

延吉新村街道：挂牌均价42000‑48000元/㎡，大型工人新村聚集区，以老式多层公房为主，商品房数量少，总价门槛友好，适合市区刚需上车。

长白新村街道：挂牌均价39000‑45000元/㎡，内中环之间，老社区集中，代表长白新城，动迁房占比提升，配套基础齐全，房价进一步回落。

殷行街道：挂牌均价36000‑42000元/㎡，杨浦区价格洼地，中原片区为主，大量老式工房、动迁安置小区，体量庞大，成交以刚需本地置换为主。

杨浦区房价呈现清晰规律：滨江、新江湾城站在价格顶端，内环街道紧随其后，越往北、往东，老工人新村占比越高，房价逐级下行。

同一街道内部差距往往大于街道之间，新江湾城豪宅和普通公寓价差可达3万以上；平凉路滨江次新和内陆老弄堂价格差距悬殊。滨江街道依托城市更新不断涌现次新，而控江、延吉、长白、殷行以存量老公房为基本盘，缺少品质电梯盘，价格承压。

杨浦兼具滨江旧改红利、五角场商业能级、新江湾城低密住区，同时承载大量上海历史工人新村。买房不能只看街道均价，楼龄、是否电梯房、距离滨江地铁远近，是决定房价的关键。

未来滨江更新会持续拉动部分片区，但工人新村集中的街道，缺少品质供给，很难出现大幅溢价。