朋友们好，今天聊一个地方——龙漕路。

不是开玩笑，过去一年这个板块发生了好几件大事，每一件都值得你花五分钟看完。

第一件：23号线龙漕路站主体基坑完成封底，全面迈入主体结构施工阶段。

第二件：徐汇区“十五五”规划把龙漕路所在区域纳入大徐家汇、漕河泾开发区拓展等五大功能区建设。

第三件：徐汇区与锦江国际集团签署收储协议，推动龙漕路沿线重点地块城市更新。

三件事串起来就一句话：龙漕路这个板块，正在被重新定价。

今天咱们不吹不黑，把龙漕路站线——注意，是龙漕路这个区域的地铁路网和板块价值，不是某一条线——的现状、规划、治理、潜力，一条条掰开揉碎了聊。

先搞清楚一个概念。

龙漕路站目前是3号线和12号线的换乘站。3号线通上海火车站和上海南站，12号线横穿市区到浦东。

这个站什么级别？换乘枢纽。

根据中原地产数据，龙漕路站周边小区均价在7万到10万不等——龙水北路889弄约80,559元/平，龙呈家园约82,726元/平，龙兆苑甚至突破了10万。

但说实话，以前的龙漕路站有个硬伤——周边界面老旧。龙吴路、龙漕路交叉口车流量巨大，龙漕路白天绿灯放行时长达到120秒。早晚高峰堵成一锅粥。

而且商业配套也就那样——家得利超市、联华超市、几家便利店。跟徐家汇没法比。

但变化正在发生。

2025年3月，龙漕路站二阶段道路翻交完成。翻交后西侧设置人非通道、北向南机动车道，东侧优化直行车道。为地铁施工腾出空间的同时，交通居然没断。

2026年3月，龙漕路站主体基坑正式封底。从2025年11月9日开挖到2026年2月7日封底，整整91个日夜。单日最高出土量达到3050立方米。

91天，一个地下三层岛式车站的基坑就干完了。

什么概念？你去问问搞工程的朋友就知道这速度有多猛。

小结一下：龙漕路站现状——两条线换乘、周边房价7-10万、交通正在优化、城市更新刚刚启动。硬件底子不错，软环境正在改善。

聊规划之前，先看一个时间线：

· 2020年7月：23号线启动初步勘察

· 2022年11月：龙漕路站整站交地

· 2025年3月：龙漕路站二阶段道路翻交完成

· 2025年10月：龙漕路站附属设施设计方案公示

· 2026年2月：龙漕路站主体基坑封底

· 2026年5月：徐汇段8座车站全部进入土建或结构施工阶段

· 预计2027-2028年：23号线开通运营

23号线全长约28.6公里，设22座车站，从闵行开发区一路杀到上海体育场。总投资约486亿元。

这条线串了6大板块：老闵行、吴泾、华泾、徐汇滨江、龙华、万体馆。

龙漕路站是三线换乘——3号线、12号线、23号线。

三线交汇意味着什么？

辐射半径直接翻倍。

3号线往北到上海火车站，往南到上海南站；12号线东西横穿市区到浦东；23号线南下闵行。

一个站，北接火车站、南连闵行开发区、东达浦东。这已经不是一个地铁站了，这是一个微型枢纽。

根据上海市规划和自然资源局的官方回复，23号线将采用新建换乘通道接入3号线北端既有换乘节点，实现三线换乘。

注意，是“新建换乘通道”——不是让你出站再进站，是站内无缝换乘。

这对每天通勤的打工人意味着什么？意味着你从闵行坐23号线到龙漕路，换3号线去上海火车站，全程不用出站。节省的不仅是时间，还有体力。

聊完规划，咱们来个硬核对比。

徐汇滨江：9.5-12万/平。有江景、有西岸传媒港、有艺术氛围。但贵。

漕河泾：人工智能和生物医药产业聚集地。高薪岗位多，但住宅供应少。

龙漕路：7-10万/平。三条地铁交汇、紧邻漕河泾、背靠徐汇滨江。

差距在哪？

徐汇滨江已经兑现了——西岸梦中心、西岸大剧院、西岸国际会展中心都建好了。价格已经到位了。

漕河泾也成熟了——产业集群已经形成。天花板看得到了。

但龙漕路呢？23号线还没通、城市更新刚启动、龙吴路提升工程还在推进。预期还没完全兑现。

这就是机会。

打个比方：徐汇滨江是已经上市的股票，龙漕路是还在Pre-IPO阶段的潜力股。

一个已经price in，一个还在价值发现期。

龙漕路最大的问题是什么？

路网复杂。

有网友在论坛上吐槽：“本身路网复杂，另外徐汇把龙吴路提升也打包进去了，因此瞻前顾后的，严重耽搁工期”。

这话虽然糙，但理不糙。

龙漕路东端连接龙华西路和龙吴路，西端连接漕宝路和沪闵路。全是主干道。

好在治理已经在路上了：

第一，道路翻交已完成。 2025年3月，龙漕路站二阶段道路翻交顺利完成。公交停靠点迁移、路灯搬迁、标志标线划新、信号灯控制优化，全部搞定。

第二，架空线入地。 2025年结合架空线入地，统筹实施龙漕路道路提升工程。

第三，龙漕路下立交规划。 龙吴路主线下穿龙漕路，机动车道双向4车道，下立交全长约0.4公里。

什么意思？以后龙吴路的车从地下走，地面的车正常走。 人车分流，互不干扰。

第四，上海市交通领域精细化管理三年行动计划（2024-2026年） 。针对缓行路段实施局部改造，三年累计完成缓拥堵提升21个点位。

第五，内环高架改造。 2026年6月，内环高架（龙华西路至吴中路）进行封闭改造。

这些治理措施叠加在一起，龙漕路的交通状况在未来两年会有质的飞跃。

关键词一：三线换乘

23号线开通后，龙漕路站将成为徐汇区少有的三线换乘站。

三线换乘站意味着什么？人流、商流、资金流的三重叠加。

你看看人民广场——1、2、8号线三线换乘，周边房价什么水平？

你再看看龙阳路——2、7、16、18号线四线换乘，周边发展什么水平？

龙漕路虽然比不上这两个，但三线换乘的枢纽效应，足够让这个板块的价值重估。

关键词二：城市更新

徐汇区“十五五”规划明确提出：推进大徐家汇、徐汇滨江、漕河泾开发区拓展、徐汇中城、华泾门户“五大功能区”建设。

龙漕路在哪儿？正好卡在大徐家汇和漕河泾之间。

2025年9月，徐汇区与锦江国际集团签署收储协议，推动龙漕路沿线重点地块城市更新。

这不是画饼，是真金白银在往里砸。

关键词三：产业外溢

漕河泾开发区拓展是徐汇区“十五五”的重点任务之一。

龙漕路紧邻漕河泾，三线交汇的交通优势，天然是漕河泾产业外溢的第一站。

上海未来街区AI科技中心就位于龙漕路地铁站附近，是上海市政府重点打造的人工智能产业聚集区，规划面积约10平方公里。

产业来了，人就来了。人来了，房价就稳了。

说了这么多，总结一下：

现状：两条地铁、房价7-10万、交通拥堵、界面老旧。但治理已经在推进。

规划：23号线2027-2028年通车、三线换乘、城市更新启动、龙吴路提升。

潜力：三线换乘枢纽+城市更新红利+漕河泾产业外溢。

风险：23号线工期存在不确定性。有分析认为2028年试运营是比较靠谱的时间窗口。城市更新也需要时间兑现。

但话说回来，上海内环边、三线换乘、7-10万的单价，你还能找出第二个吗？

徐汇滨江已经9.5-12万了。漕河泾房价也不便宜。龙漕路现在是徐汇区最后的洼地之一。

当然，我不是让你明天就去买房。投资有风险，入市需谨慎。

但关注这个板块，从现在开始，一点都不早。

毕竟，等23号线真的通了、城市更新真的完成了，价格就不是现在这个价格了。