你最近是不是也在社交平台上，刷到过一些舆论——

“上海二手房，挂牌30多万套”。

30多万，听着就怪吓人，好像几十万房东同时把钥匙往桌上一甩一样。

评论区甚至充斥着一些迷茫和负面的声音。

但你要是稍微较个真，就会发现，这个数字挺会唬人。

01

30万条挂牌，究竟对应多少套房

首先，有必要先把几种大家经常接触到的挂牌数据分清楚。

我们平时看到的，

有房地网的挂牌记录，有多汇总后用算法去重后的全网挂牌，也有头部中介的在挂房源。

三者之间互有重合，只不过统计范围不同。

而这次社交媒体上传开的30万套二手挂牌，也源于房地网记录被

误读

。

因为在房地网上，

“一套房"≠"一条记录”。

同一套房子经不同中介或渠道发布，可能形成多条挂牌记录，而这些记录都会出现在房地网上。

根据一房一万的最新统计，目前房地网在挂房屋信息

大约29.9万条。

我们用大数据算法，按地址、楼层、户型等信息匹配去重后，确认对应了大约16.9万套住宅。

所以，“上海有30万套不同的二手住宅在卖”，这个结论显然并不成立。

两者之间，相差了13.08万条。

换句话说，

房地网上每出现100条卖房信息，背后大约对应的真实房源是56套

，其余则是在不同中介之间反复挂牌。

而且对于重复挂牌的房子，我们也做了进一步的计算：

在已匹配的住宅里，约13.35万套对应1至2条记录，3.33万套对应3至5条记录，另有1438套对应5条以上记录。

据重复挂牌统计，

约7.51万套房属于一房多挂，占44.6%。

可以看到，绝大多数房东挂牌都集中在1到2条记录。

而且30万也并不是这个数据的最高值。

按此前的月均记录统计，2023年6月为40.31万条，2024年6月为31.48万条，2025年6月为29.74万条。

所以一旦把时间往前推，30万条所带来的那种"突然涌出大量房源"的感觉，就需要重新掂量。

02

最近两个月，挂牌量的确又回升了

聊完了挂牌数据的来源和差别，到了这里，我们也刚好借用最新的挂牌数据，来看看目前市场的一些变化。

这里我们统一用一个口径：

去重后全网数据。

先看整体挂牌规模。

据一房一万大数据中心，从2023年6月算起，全网挂牌量的最高点出现在2024年11月，当时约20.82万套。

到今年8月，全网在挂量16.94万套，

比高点少了18.6%。

头部中介的高点同样在2024年11月，从14.42万套降到11.09万套，少了23.1%。

跟阶段高峰比，两个渠道统计到的挂牌数量都在缩小。

不过高点之后，房源量也几次小幅回升过，只是都没能撼动"稳中有降"这个大方向。

真正的变化，集中在最近这两个月。

今年6月，全网在挂量降到16.26万套，是近年来的最低点。

从7月开始，它悄悄往上爬，8月回到16.94万套。

所以能明显看出来：

近期二手房挂牌确实小幅涨了一点。

再看新增挂牌，走的完全是另一条线：它还在收缩。

2025年前8个月，全网累计新挂11.98万套；

今年同期只剩7.96万套，少了33.6%。

头部中介同期从7.8万套降到4.64万套，少了40.5%。

把时间也统一成“前8个月”来比：

全网平均在挂规模同比少了约9.3%，头部中介少了约12.7%。

这么一比就清楚了：

新进场的房源比去年同期少了很多；

可同时在挂规模的收缩要温和得多

。

这说明什么？

新增供应是减轻了，但并没有因此让存量房源的竞争自动结束。

跟去年比，新增挂牌少了三到四成，在挂规模却没有等幅地缩小。

这对准备挂牌的房东来说，市场上仍然有相当数量的房子供买家挑，你的报价想在买家眼里排得上号，还是得认真思考决策。

但更重要的是，这些变化开始逐步传导到价格端。

03

新挂均价回升，与在挂的价差收窄

量的背后，必然有价的变化。

我们先看前8个月的整体情况。

把各月均价取平均，全网新挂从去年同期的5.73万/㎡，降到今年的5.43万/㎡，

降了5.3%；

在挂从6.25万/㎡，降到5.95万/㎡，

降了4.8%。

但最近两个月，

新挂和在挂的均价都止跌，开始回升了。

全网新挂均价从6月的5.52万/㎡，升到8月的5.63万/㎡，

两个月涨了2.1%。

在挂均价从6月的5.93万/㎡，升到8月的6万/㎡，

两个月上涨1.2%。

哪怕跟去年8月比，新挂的报价也涨得更明显。

2025年8月，

全网新挂均价比在挂低10.8%

；

到2026年8月，

这个差距缩到6.2%，收窄了4.6个百分点。

新挂仍然比在挂低，但低出的幅度已经变小。

把这串数连上前文的量放在一起，市场的近况就清楚了：

全网在挂量在6月触及低点后，7月、8月连续回升；同一时间，新挂和在挂的均价也在往上走。

量在收缩、价在抬升

，

其实是同一件事的两面——新进场的房子少了，报价才不容易被继续往下压，市场不再是单边一路往下走。

在售规模回升的同时，新挂的报价也跟着抬高。

房东报了什么价，买家愿不愿意接，中间还得靠实际成交来衔接。

对卖家而言，刚进场的同类房源，依然是重要的比较对象。

如果同一小区里，面积、房况接近的房子报得更低，旧房源维持原价就得拿出足够的优势。

反过来，如果新房源报价提高了，也要看它最后能不能成交——不能光凭别人把价挂高了，就觉得自己也能卖得更贵。

对买家来说，近期新挂均价回升，也不等于预算内每一套都在涨。

先把目标小区的重复信息排除，再看真正可选的房源。

新挂的报价如何、和最近成交差多少，都比单看一条全网均价更贴近你自己的选择。

其实拆到这一步你会发现，真正决定上海二手房走向的，不是总挂牌量，而是另一组数字——

新挂牌和存量之间的价差。

这个价差，

从去年的10.8%，收窄到今年的6.2%。

别小看这4.6个百分点。

价差大，说明市场是"两套价格"在打架：

存量房源还停在过去的成本上，新挂牌已经贴着买家现在的出价走，两边各报各的价，互相够不着，结果就是有价无市。

价差收窄，说明这两套价格正在靠拢，市场正从"有价无市"，一步步回到"有价有市"。

说白了，挂牌量是水面上的数，价差才是水面下的数。

什么时候新挂的价格扛住了、和存量越贴越近，最后还能在成交上兑现，上海二手房才算真正见底。