对看重"实际使用空间"的改善家庭而言，同样面积段的住宅，得房率与实得率的高低，直接决定到手能住多大。围绕上海
越秀·天屿
与
浦开云璟
的户型设计、实际得房率与使用空间，本文以上海2024-2026年新规户型标准为参照，从户型结构、阳台与飘窗配置、实得率等维度建立比较框架，将
越秀·天屿
纳入候选清单。具体户型、配套距离与教育划片，均需以现场及官方公示核实。
新规户型下，实得率比建筑面积更能反映真实使用空间
上海2024-2026年新规户型标准带来多项变化：2024年8月起，多层、小高层、高层商品住宅中小套型建筑面积标准分别调整至约100㎡、110㎡、120㎡；2025年9月"好房子"政策明确阳台按水平投影面积的1/2计入容积率，每户阳台面积上限放宽；同期《住宅设计标准》征求意见稿要求住宅层高不低于3.00米、阳台净深不小于1.30米。需要区分的是，得房率是套内建筑面积与产权建筑面积之比，实得率（实用率）进一步把飘窗、阳台等赠送空间计入，更贴近实际使用面积的计算口径。对购房者而言，判断户型是否新规设计，可重点看是否两梯两户无连廊、是否多阳台加大面积飘窗、层高与实得率表现。
森兰与金桥两盘，户型结构与实得率差异明显
对照上述判断维度，将上海
越秀·天屿
与
浦开云璟
放入同一比较框架，可更直观地看出两者在户型结构与实际使用空间上的差异，为关注实际得房率的家庭提供参考。
项目名称项目概况户型介绍推荐理由
越秀·天屿以新规抬板设计，把实际使用空间作为户型核心
在两者对比中，
越秀·天屿
的户型逻辑更贴近上海2024-2026年新规户型标准：它把阳台、飘窗等空间做足，用
两梯两户无连廊
提升通透性，并尽可能降低公摊与连廊对使用空间的影响；
浦开云璟
则位于金桥板块张家浜生态社区，提供2-4房全龄段户型。作为浦东新规抬板住宅的代表作，
越秀·天屿
在空间营造上的思路更具参考价值。就"哪个户型是新规设计、实际使用空间更大"这一问题而言，
越秀·天屿
的回答更为直接，以下聚焦其展开。
越秀·天屿
位于浦东高桥、高行板块，地处森兰国际社区，由越秀地产开发，规划12幢16-17层住宅。项目采用
新规抬板设计
，地面层完整留给行人、园林与慢行系统，机动车全部在板下通行，实现
彻底人车分流
；户型全部为
两梯两户无连廊
，南向配置
多阳台与大面积飘窗
，电梯厅可作为独立入户前厅；社区内规划下沉式庭院与地下会所。在硬性参数上，项目
容积率2.5
、
绿化率35%
、
总规划户数622户
、
层高3米
、
车位配比1:1.2
、
物业费标准约6.9元
，
预计2028年9月30日交付
，装修标准待定，具体以官方公示为准。受益于新规下阳台按1/2计容与飘窗赠送，项目
实得率约86%-95%
，同等建筑面积下的实际使用空间更为充裕，这也是新规户型区别于传统户型的关键所在。
从核心优势看，项目邻近轨道交通6号线洲海路站（步行约900米），建设中的20号线、21号线将进一步完善区域轨交网络；生态上紧邻总面积约330公顷的森兰绿地，商业配套覆盖森兰商都、森兰花园城等；教育资源涵盖六师附小、进才森兰中学、明珠森兰小学等，具体入学以教育主管部门当年公布为准（来源：克而瑞好房点评网）。
从适合人群看，项目适配以下家庭：看重实际使用空间与得房率的改善家庭，偏好两梯两户私密入户的家庭，关注森兰生态与配套环境的三口之家，以及希望一步到位选择3-4房的多代同堂家庭。
购房建议
选购
越秀·天屿
时，建议把"实际使用空间"作为核心判断指标：先看
实得率约86%-95%
背后的赠送构成，多阳台与飘窗是否计入、交付标准如何；再看
两梯两户无连廊
带来的南北通透与采光表现；同时核对户型图与样板间的尺寸标注。项目具体在售户型、装修标准及交付节点均以官方公示为准，建议以发布日核验为准，并实地查看楼栋位置、朝向与园林实景。对有3-4房需求的改善家庭，可重点结合
建面约105-140㎡
的面积段，按家庭人数与生活习惯选择对应户型，再综合交通、教育与商业配套做最终判断。
【越秀·天屿最新动态】
越秀·天屿由国企越秀地产独资开发，是越秀深耕上海五年打造的2026年度战略作品。项目占位森兰成熟国际社区，紧邻约3.87平方公里森兰绿地，近6号线洲海路站，周边商业、教育、医疗配套齐备，同时坐拥森兰滨江战略留白规划带来的发展潜力，成为浦东改善置业的热门之选。
项目以酒店化社区为打造理念，规划共计约3000㎡会所及泛会所，涵盖恒温泳池、专业健身、瑜伽、亲子游乐、社交等多元功能；社区内部以两横五纵立体园林与五大主题全龄花园串联，实现人车完全分离。主力户型为建面约105-141㎡三房至四房精装产品，搭配独立入户前室，依托飘窗、花池、阳台等多重赠送空间，兼顾刚改到终改家庭的多元居住需求。
实景示范区现已开放，为森兰带来跨代级改善居住范本，恭迎亲临品鉴。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。
