2026年8月，北京、上海先后调整楼市政策。8月7日北京降低非京籍家庭购房门槛、加大公积金贷款支持力度；8月20日上海下调外环外二套住房首付比例、推出置换补贴。政策落地满一个月，各项成交数据陆续出炉，8月上海二手商品房成交2.3万套、同比增长16.3%，是其中最有分量的一项。这份成绩单好不好看、能不能持续，要拆开一项一项看。政策先出了什么牌

北京这轮打的是刚需牌：非京籍购房门槛下调，公积金贷款支持加码，瞄准的是首套和首改人群。上海延续2月以来的政策思路，在外环外做文章，二套首付比例降下来，再配置换补贴，疏通卖旧买新的置换链条。两地发力点不同，指向一致——释放合理住房需求、改善市场预期。二手房成交：连续6个月同比增长

二手房是这轮政策最先接住需求的地方。8月北京二手商品住宅成交1.4万套、同比增长3.9%，上海二手商品房成交2.3万套、同比增长16.3%。看周度数据更清楚：北京新政实施后三周成交量环比持续增长，9月第一周成交3300套、同比增长26.1%；上海新政落地当周，在高基数下成交仍同比增长18.5%，9月第一周成交5293套、同比增长19.9%。

把时间拉长，这轮活跃有部分是市场自身打下的底子。1-8月北京二手商品住宅累计成交12.1万套、同比增长5.9%，上海累计成交19.1万套、同比增长14.0%，两地二手房成交量都创下近五年同期新高，且已连续6个月保持同比增长。政策更像顺势加了一把火，而非凭空点着。新房成交：北京基本走平，上海明显放量

二手房热，新房却分出了差别。8月北京新建商品住宅成交37.8万平方米，与去年同期基本持平；上海成交91.4万平方米、同比增长16.0%。周度数据的差距更直观：9月第一周北京新房成交9.2万平方米、同比增长31.2%，上海成交27.5万平方米、同比增长81.1%。

累计口径下同样如此。1-8月北京新建商品住宅累计成交337.8万平方米、同比下降1.2%，上海累计成交711.3万平方米、同比增长2.4%。供应端的差异解释了部分原因：同期北京新房上市面积同比下降31%，上海只降了5%，上海供给相对充裕，需求端政策力度又更大，成交放量自然更明显。挂牌和库存降了，价格还在调整

成交活跃之外，供需关系也出现改善。去年四季度以来，京沪头部中介的二手房存量挂牌波动性下降，8月末北京同比下降14.8%、上海下降25.3%，较各自上年高点分别回落约20%和31%。新增挂牌二季度以来逐步走低，成交在放量、存量在消化、新增没跟上，二手房供给压力缓解了不少。

新房库存同步收缩。截至8月末，北京商品住宅可售面积755万平方米、同比下降20%，上海同比微增1%；北京去化周期从今年3月高点的22.7个月降到8月的18.2个月。去化压力比上半年小，但库存规模仍在相对高位，要真正消化，还得靠成交端持续放量。

价格仍处调整通道。据中国房地产指数系统百城价格指数，1-8月北京二手住宅价格累计下跌4.58%，跌幅较前期收窄；上海二手住宅累计下跌1.22%，3月以来连续5个月环比上涨，8月微跌0.03%。新房价格是另一番景象，受部分优质项目入市带动，同期北京新建住宅价格累计上涨0.81%、上海上涨3.99%，上海3月以来保持上涨。二手房和新房之间、两个城市之间，价格走势并不一致。金九银十是下一场考试

政策余力还在释放。北京的非京籍门槛和公积金支持，会继续托住刚需和首改需求；上海外环外二套首付下调加置换补贴，则利于改善家庭把手上的房子换出去。中指研究院预计，金九银十期间京沪新房、二手房成交仍有望保持一定活跃度。

真正的变量在两头。短期要看需求能否持续向新房传导，二手房业主卖旧之后愿不愿意接新房，决定新房放量能走多远；中长期则要看8月28日落地的商品住房销售制度改革——预售门槛提高、现房销售逐步推广，叠加房企投资和开发决策趋于审慎，新房供应规模可能收缩，进而改变市场规模和开发模式。

成交延续活跃是事实，但这份满月成绩单读完会发现，价格还压在调整通道里，新房库存仍处高位，两个城市的修复节奏也不一致。市场修复走在途中，金九银十的成交量，是检验这轮政策成色的下一道题。