这件事还没到收盘的时候，但牌面已经很清楚了。

9月16日二拍开拍，起拍价62.74亿元，截至9月14日下午，距离敲锣只剩不到48小时，阿里资产平台上围观的人已经堆到了2.49万，但报名人数——零。大额资产拍卖，意向方通常要提前一到两周提交4亿元的保证金完成报名登记，临开拍才冲进去的概率不是没有，但极低。

阿里资产平台恒大虹桥国际项目二拍待开拍界面

所以先把判断放在这：

二拍大概率还是卖不掉，62.74亿这个价，没人接。

真正的成交，要等后面的变卖，或者更往后。最终落槌的价格，基于上海同类烂尾楼的处置先例来推演，[预计会落在评估价的4.5折到6折之间，也就是35.3亿元到47.1亿元这个区间]。

接盘的不会是某个单枪匹马的民企巨头，大概率是国资AMC拉着属地平台再加一个有运营能力的产业方，三家凑一桌。

下面把这个判断怎么来的，以及接下来你要看哪几个信号，拆开讲。

表面上看，二拍已经打了八折，比首拍的78.43亿便宜了近16个亿，好像让了大利。但算账不是这么算的。

上海恒大虹桥国际项目主入口景观实景

这个盘子真实的第一笔现金门槛远不止62.74亿。竞买公告写得清清楚楚：地下商业部分要补缴约3亿元的土地出让金，平台还要抽0.5%的软件服务费，光这三项加在一起，买受人签完字就得掏出超过66亿元现金。这还不算完。

项目停工超过六年，工程资料有缺失，已有的建筑结构、机电设备到底什么状况没人打包票，全得买受人自己花钱核验、加固甚至拆了重做。再叠加上后续室内精装和机电安装的续建投入，业内估算这个盘子全盘做到能开业，总投入大概率要

突破百亿

。

百亿砸下去，回报呢？项目所在的虹桥商务区，甲级写字楼空置率25.3%，租金日单价4.26元每平方米。在这个空置率底下，持有运营的长期租金回报率大概只有3%到4%。百亿总投入对应这个回报率，账根本算不平。

恒大虹桥国际项目所在闵行区区位示意图

只有把拿盘成本压到47亿以下，这笔生意才勉强够得上国资AMC内部的不良资产处置收益核算红线。62.74亿？差太远了。

上海易居房地产研究院副院长严跃进说得直接——首拍零报名流拍不是偶然，是“定价策略与市场信心脱节的必然结果”。这句话放在二拍同样成立，打个八折只是程序上按要求降价，并不等于降到了市场愿意接盘的价格。

上海近两年不是没有类似的大体量烂尾商办成交，规律非常一致：反复流拍，一直降到原评估价的四五折到六折，才有人伸手。

2025年8月，静安区浦西佳程广场成交。烂尾近十年，主体封顶外立面完工，业态也是商办加酒店综合体，跟恒大虹桥国际的底子很像。评估价19.28亿，最后中国信达旗下的盘活平台以

8.85亿

接走，相当于打了4.5折。

2025年9月，杨浦区阳光控股大厦成交。黄浦江边的一线滨江写字楼，经历了四次流拍，从21亿一路降到13.1亿，格美集团最终接手，折扣大约是首拍起拍价的六折。接盘方计划改成总部加酒店，还能对接杨浦滨江的产业导向，即便如此也只愿意出到这个价。

这两个案子凑在一起，规律很清楚：上海核心区烂尾商办的最终成交价，就是评估价的4.5到6折，买家的主体要么是信达这种专门做不良资产盘活的AMC，要么是格美这种有真实运营需求的产业资本。

恒大虹桥国际的评估价78.43亿，按这个区间一乘，[预计成交区间就是35.3亿到47.1亿]。

当然，凡事都有例外。如果9月16日开拍前，突然有两家以上的竞买人完成报名并交了保证金，那说明有实力的产业财团志在必得，可能会在62.74亿的底价上出现加价竞价，整个预判就得推翻。但以目前零报名的状态来看，这个走向的概率很低。

这个盘子太特殊了，不是有钱就能碰的。A区有369套房源已经网签，涉及大量原有购房债权人，后续注销备案、协调债权人的成本根本没法预估，纯市场化的民企接进来大概率会被这些历史遗留问题拖死。

恒大虹桥国际停工多年的园区实拍样貌

有能力、有意愿接的，只剩下国资AMC加上本地城市更新平台攒的联合体。

这类组合的好处是：AMC本身可能是债权人，可以用有效债权抵扣一部分拍卖款，实际掏的现金没那么多；属地平台能对接“商改保”的政策支持，把原来的商办定位扭转为保障性租赁住房或者产业办公，打通后续去化和退出的路径；再拉一个有代建和运营能力的合作方，把续建和招商跑起来。

这条路在上海是有现成模板的。中国信达在嘉定收烂尾楼中旭大厦，做的就是把原办公楼改成保障性租赁住房；市里也有130栋存量商办楼宇组团全球招商的动作，政策工具箱里“商改保”、楼宇更新专项补贴这些工具都备好了。缺的只是成交价降到能算过账的位置。

这篇文章的预判成立，建立在“二拍流拍”这个前提下。你能不能自己判断事情往哪个方向走，就看接下来几个节点：

第一个信号，就是9月16日开拍。

如果一直到拍卖结束都没人报名，那二拍正式流拍，下一个环节要么是进入变卖程序、起拍价再降20%到50亿左右，要么是走以物抵债。不管哪条路，都意味着价格还得往下走。

第二个信号，是再看半年。

从上海这两个同类先例来看，静安佳程广场从烂尾到成交用了近十年，阳光控股大厦从首拍到成交历时21个月、经历了四次流拍。

恒大虹桥国际的事情没有那么快收场，如果到2027年初依然没有找到买家，那成交价一定在4.5到6折的那个区间底部，甚至更低。

第三个信号，留意接盘方的身份。

如果哪天突然传出中国信达、华融或者某家上海区属城市更新平台在“积极接触”“开展尽调”，那就说明这笔交易正在进入实质阶段。到了那时候再回头看我这篇文章写的逻辑，能不能对上，就一目了然了。

拍卖还没结束，但给结论不是什么难事——

62.74亿这个价，卖不掉。这个盘子值多少钱，市场说了算，而市场的答案，大概率在40亿上下。