18%。

上海市房管局单独披露的纯二手住宅成交同比增速，比全口径23137套的16%高出2个百分点。也就是说，剔除商办、车位之后，真实住宅市场的热度反而更高——不是被高估，是被低估了。

23137套这个数字，从发布第一天起就带着一个括号：含商办和车位。媒体在标题里写新高，正文里标注口径，读者看到的是两件事同时发生：数字很大，但不知道住宅占多少。房管局数据显示，8月上海二手住宅成交2.07万套，同比跳涨18%，环比7月还微增了1%。

2.07万套是什么概念？上海二手住宅从2025年11月以来，除了春节所在的2月，单月成交全部站上2万套大关。8月是传统淡季，高温天看房的人少，往年这时候成交量会往下掉。但今年8月不但没掉，还比去年8月多卖了约3100套住宅。

一个月多卖出一个中型小区的量，还是在最不该热的时候热起来的。

这3100套多出来的购买力从哪来？链家研究院拆了一组结构数据：8月外环外成交占比环比提升2.4%，90-120平方米户型占比稳步走高，增量几乎全部来自改善型置换。

8月20日“沪八条”落地，外环外二套房首付从20%砍到15%，“以旧换新”最高补贴8万元——政策刀直接砍在置换链条最紧的那一环上。效果传导到数据端，就是改善型需求接过了刚需的接力棒，把淡季成交量硬生生顶了上去。

再看价格信号。国家统计局8月70城数据里，上海二手住宅环比涨0.3%，涨幅在70城里排第一。这已经是上海二手房价格连续第八个月环比上涨，从今年1月开始就没跌过。

成交结构也在往上走——300万元以内刚需房源占比从之前的高位下滑至67.88%，中高端价位产品占比在提升。量在涨，均价在涨，成交结构在往上移，这三个信号叠加在一起，说明需求不是“低价捡漏”式的脉冲，而是有真实置换逻辑支撑的持续释放。

那23137套里商办和车位到底占了多少？中原地产约2.3万套的口径也含商办，和官方全口径基本对齐；链家研究院披露了趋势和结构数据。所以无法精确算出纯住宅在全口径里的占比。

但这反过来印证了一个事实：纯住宅2.07万套这个数字，是官方向外单独发布的。如果商办和车位的占比大到足以“注水”市场热度，房管局没必要在23137套之后再单独发一个住宅口径——这等于自己拆自己的台。敢单发，本身就说明底气在住宅这侧。

2.07万套，同比18%——这是剔除所有“水分”之后的真实温度。比全口径数据更热，而不是更冷。