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2026年9月16日上午10时，阿里资产平台将再次开槌。标的物是上海虹桥商务区核心地段的“恒大虹桥国际”项目——全部土地使用权及在建工程。

起拍价62.74亿元，相比第一次拍卖78.43亿元的起拍价，直接下调约15.69亿元，恰好打了八折。截至9月12日，围观次数已经堆到2.49万次，但报名栏至今仍是零。

一次流拍可以说是价格问题，打了八折还是没人报名，问题就远不止价格那么简单了。这块地的故事，要从十五年前说起。

先看明白这个项目现在是什么状态。恒大虹桥国际位于闵行区申长路979号，两宗土地使用权合计约9.21万平方米，分A、B两区共13幢建筑。

A区8幢约14.25万平方米，已经取得预售许可证；B区5幢约12.14万平方米，尚未办理预售证。

主体结构已经封顶，外立面装饰完成，但室内装饰装修和部分安装工程一直没有做完。2020年3月停工至今，超过六年没有动过。

竞买公告写得非常直白：买受人须自行承担既有建筑、设备及配套设施的加固、维修乃至拆除重建等相关风险与费用，需补缴约3亿元土地出让金。

62.74亿和80亿之间，差了超过17亿。这17亿不是税费，是项目重新运转的启动资金，是必须真金白银掏出来的硬支出。

评估价与真实成本之间的鸿沟，才是这个项目无人问津的第一层原因。

六年停工的物理损耗，是一笔很难估算的暗账。主体结构虽然封顶，但结构需要重新检测，隐蔽工程需要全面排查，消防系统可能已经失效，施工许可和规划文件需要重新报批。

工程资料存在缺失，补办手续可能对续建复工和竣工验收造成额外风险和成本。结构封顶不等于结构安全，外立面完成不等于可以交付使用。

停工六年的在建工程，前期维护是否到位、隐蔽工程是否受损，每一项都需要投入资金去排查和修复。

这笔隐性成本，拍卖公告不会替你算，但最终都要从买受人兜里出。

还有一笔更大的账压在破产程序里。虹源盛世名下土地使用权及在建工程已为盛京银行设立抵押权，经法院裁定确认的有财产担保债权金额高达102.72亿元。

102.72亿的债权对应78.43亿的评估价，债权人本身的受偿缺口就超过24亿。竞买公告虽然写明买受人付清拍卖款后管理人配合办理抵押涤除，但对办理时间不作任何承诺。

这句话翻译过来就是：什么时候能拿到干净的产权，没人能给出保证。破产程序中的时间不确定性，对任何一笔大额资金来说都是致命的。

资金成本每天都在累积，而产权交割日遥遥无期。

恒大虹桥国际的位置确实不差。地处虹桥商务区核心区域，东至申长路、西至申武路、南至苏虹路、北至通虹路，紧邻虹桥交通枢纽。

但今天的上海商办市场，早已不是恒大接手项目时的那个市场了。

高力国际发布的2026年第二季度上海甲级写字楼市场报告显示，全市写字楼整体空置率约22.0%，同比上升0.9个百分点。

超过四成的次中心板块空置率超过30%，反映出供应快速扩张背景下仍面临一定的去化压力。平均租金同比下降8.7%，市场仍处于“以价换量”阶段。

供应仍然充足，租户议价能力较强，大体量办公资产很难再依靠“地段+持有”自动升值。

上海大宗物业交易并非没有回暖。世邦魏理仕数据显示，2026年上半年上海物业投资市场累计成交约273.5亿元，办公楼占交易笔数约50%，其中超过六成为企业自用。

与此同时，办公楼投资交易金额中约62%集中在内环内。恒大虹桥国际恰好相反：体量太大，不在内环内，而且需要接盘方自行完成从续建到招商的全链条操作。

一家企业自用买楼，通常只需要几万平方米的体量，恒大虹桥国际A、B两区加起来超过26万平方米，远超一般企业自用的需求规模。

想靠散售去化，在当前商办市场环境下，难度极大。

这笔交易还有一个容易被忽略的时间变量。项目土地使用权自2012年2月22日起算，商业用地40年、办公用地50年，均至2052年2月21日届满。

十四年已经过去了，剩余年限不足二十七年。

对商办物业来说，前期投资回收周期通常在十到十五年，剩下不到二十七年意味着几乎要用全部剩余年限来回收成本，资产残值空间被大幅压缩。

买受人花80亿以上买下来的，是一个剩余价值窗口正在快速收窄的资产。

恒大虹桥国际的命运轨迹本身，就是一份风险说明书。

2011年，红星美凯龙联合深圳盛世万象等主体，以30.67亿元拿下虹桥商务区核心区地块，项目定名为“虹源盛世国际文化城”，计划打造大型城市综合体。

2015年主体结构封顶后，项目停工了三年。2018年，恒大通过收购项目公司股权接手，项目更名为“恒大虹桥国际”，随后复工。

但好景不长，2020年3月项目再次停摆，一直冻结至今。十五年，两任主人，两次停工，没有一次走完最后一公里。

两任开发商在这个项目上折戟，原因指向同一个方向：项目体量和商办定位对现金流的要求，远超开发商的承受能力。

50多万平方米的商办综合体，总投资原本计划70亿元。80亿的接盘成本加上后续续建投入，总投资很可能逼近甚至突破百亿。

在虹桥商办市场空置率高企的环境下，这样一个巨无霸项目竣工后的招商和去化压力是巨大的。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对此的判断很直接。

他认为项目首拍起拍价78.4亿元与评估价完全持平，实质上构成了“劝退价”，流拍并不意外，而是“定价策略与市场信心脱节的必然结果”。

二拍降到62.74亿，降幅不可谓不大，但潜在买家算的不是起拍价，是总账。

当前这个市场环境下，谁有能力、有意愿接手？央企或地方国资是最可能的选项，但国资进场需要算政治账和经济账两本账。

纯商业逻辑上，80亿以上的总投入、至少五年的续建和招商周期、二十多年的剩余土地年限、超过20%的商办空置率——这几个数字放在一起，很难说服任何一个投资决策委员会。

民企在当前融资环境下，能拿出80亿现金做长周期商办资产重整的，屈指可数。有一个对比案例值得看。

中信金融资产在上海董家渡项目上采用“股+债”方式投入85亿元，推动项目复工复产，最终实现三批次房源全部售罄，总销售额215亿元，化解182亿元银行逾期贷款，并保障近900套房屋交付。

董家渡能成功，核心原因是住宅占比高、去化快、市场需求扎实。恒大虹桥国际是纯商办项目，没有住宅的快速回款支撑。同样是大体量资产重整，住宅和商办的难度不在一个量级。

二拍如果再次流拍，后续可能进入变卖或继续降价流程。从78.43亿降到62.74亿，降幅接近16亿，市场没有给出任何正反馈。

再降一轮，降到50亿区间，总成本门槛仍在70亿以上。核心问题不在于价格降到多少，而在于这个项目的商业逻辑在当下的上海商办市场里，能不能跑通。

两任开发商都没跑通，第三任需要的不只是钱，还有对这个项目商业模型的重新设计能力。虹桥核心区的写字楼供给在未来几年还会继续放量，去化窗口只会越来越窄。

这块地的真正价值，可能不在账面评估价，而在有没有人能给出一个全新的资产盘活方案——把一个五十多万平方米的烂尾商办综合体，拆解成若干可独立运营、可分散去化的资产模块。

这件事的难度，比掏出80亿更大。

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