坐拥地铁上盖区位、绑定万象城成熟商圈，四栋甲级办公楼为何被老牌外资机构亏本出手？近期市场传出重磅消息，基汇资本委托高力国际挂牌转让上海闵行华润万象城 A、B、C、D 四栋独栋写字楼，整体打包报价区间锁定 15 亿至 18 亿元，既可整体出让也支持分栋交易，这笔折价买卖撕开了当下上海商办大宗交易的真实底色。回溯交易源头，四年前基汇资本斥资 28 亿元拿下该组物业，短短数年资产账面蒸发超 10 亿元，近乎腰斩的处置价格，并非项目运营暴雷，而是多重外部压力倒逼下的被动离场选择。隐藏在折价出售背后的悬念在于：项目出租状态稳定、地段稀缺，为何宁可大幅亏损也要快速变现？

从市场层面来看，这笔交易释放出双向行业信号。对外资机构而言，美元长期高利率抬升海外募资成本，基金存续期到期、投资人兑付诉求集中爆发，国内写字楼租金持续走弱，租金收益难以覆盖融资利息，传统 “收购 — 增值改造 — 溢价退出” 的成熟模式彻底失效。不止基汇资本，黑石、KKR、ARA 多家海外资管接连折价处置上海核心楼宇，外资正在系统性收缩国内商办持仓。反观买方市场，当前上海大宗交易内资占比逼近 98%，国企、上市实业、保险资金成为接盘主力军，企业自用需求取代财务投资，低价收购楼宇充当总部载体，比长期租赁更具备成本优势，外资离场腾出的资产份额，正在被本土资本快速补齐。

针对此次交易，市场分化出两类截然不同的观点。悲观视角认为，多家外资集中割肉离场，印证一线城市写字楼估值尚未触底，商圈办公楼资产价值持续缩水，行业将迎来较长的估值修复周期。差异化理性观点则提出，外资抛售属于全球资产配置的周期性调仓，并非看空上海楼市。上海优质商办的客流、交通、商业配套基本面稳固，内资入场抄底本质是资产定价权的本土交接，外资离场是财务逻辑出清，本土产业资本入场则夯实物业长期价值，市场正在告别外资主导的泡沫化投资阶段，迈入重实用、重现金流的理性发展阶段。

外资批量折价出货、内资低位吸纳已成上海商办常态，基汇资本 18 亿甩卖万象城写字楼只是行业缩影。那么你认为，当下上海核心区写字楼是否已经迎来最佳抄底窗口？外资全面退出后，国内商办市场会走出独立的估值行情吗？

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