本文作者 | 媒体人斌说

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上海虹桥的核心地段，一直是高端商业地产的聚集地，但恒大在此地的烂尾楼，竟然8折甩卖也无人竞拍！

9月16日，上海恒大虹桥国际项目将迎来第二次司法拍卖。相比首次拍卖，这次起拍价直接打了8折，从78.43亿元降到62.74亿元，降价超15亿元。

如果报名参与拍卖，需缴纳4亿元的保证金，加价幅度为400万元。参照9月1日首轮拍卖零出价，直接流拍的结果，这次二拍大概率依旧无人报名竞拍。

（图片来源：界面新闻）

上海虹桥商务区核心位置、直降15亿，怎么会没人愿意接手？

资本不敢出手并非价格太贵，而是这栋烂尾楼有太多“接盘陷阱”。这个项目前后横跨十五年，历经两任开发商，两次都停工烂尾。

最早在2011年，红星美凯龙联合多家企业，以30.6亿元拿下虹桥核心这宗优质地块，取名虹源盛世国际文化城。本该顺势打造区域标杆，结果2015年主体结构封顶后，项目突然停工。2018年，正是恒大高速扩张的时期，许家印大手笔接手这个项目，更名恒大虹桥国际，市场当时还普遍看好，觉得头部房企能盘活这宗核心资产。

谁也没想到，仅仅两年多，随着恒大资金链爆雷，2020年3月项目再度全面停工，这一烂尾就是6年多。

（图片来源：长江云新闻）

如今的项目现状十分尴尬，9.21万平方米的土地上，13栋建筑主体全部封顶，外立面也基本完工，看着初具规模。实则室内装修、机电设备安装全部停止，历经六年风吹雨淋，建筑设施老化，存在各类问题。

62.74亿的起拍价，确实降价明显。

可拍卖后的建筑风险，也需要新买家承担，所以目前没人敢参与拍卖。一旦拍卖成功，买家需要补缴约3亿元土地出让金，还要解决六年烂尾带来的建筑结构加固、消防系统重建、现场维保清理等一系列问题。

62.74亿起拍价，加上土地出让金、十多亿复工整改费用，还不算后续的运维、招商成本，想要顺利接手项目，实际资金远不止60多个亿。

（图片来源：红星新闻）

更关键的是，这个项目的土地使用权是2011年出让，2052年就将到期，如今剩余使用年限不足27年。

商办综合体的投资和住宅完全不同，回本周期本就漫长，正常商办项目从开发、招商到稳定盈利，需要15至20年时间。接盘方投入百亿成本整改运营，好不容易到项目成熟、开始稳定盈利，土地年限就即将到期。

对比首拍，二次拍卖虽然降价不少，但真实购入成本几乎没有下降，风险反而因为烂尾进一步增加。

（图片来源于网络）

除了项目本身，整个虹桥商务区商办市场也面临新困境。

过去十年，虹桥地区迎来大规模开发，大量写字楼、商业综合体集中入市，造成严重的供需失衡。

如今虹桥核心区商办空置率高，租金水平相比2018年的高点大幅下滑。资本就更不会去投资恒大，这栋需要大量资金整改，还有安全隐患的烂尾楼。

一个停工多年的半成品项目，即使完工，其招商与出租回报率都存在不确定性。

即便把项目完整建好，后续的招商、运营都是难题。

（图片来源于网络）

从30.6亿拿地，到恒大重金接手，再到如今62.74亿起拍无人接盘，这个十五年波折不断的地标项目，也体现了整个地产行业周期变化。

过去二十多年，房地产行业流行“地王模式”。房企只要拿下核心地段地块，哪怕项目停滞，依托城市发展、地价上涨的，最终都能靠土地增值赚钱。

但现在，城镇化速度放缓，核心区域土地不再只涨不跌，商办市场严重过剩。曾经的核心地王，反而变成了耗费资金、难以脱手的负资产。

恒大虹桥国际的处境，也表明未来的商业地产，除了比拼拿地眼光和资金杠杆，还要比拼运营能力和现金流把控能力。

（图片来源：红星新闻）

目前，恒大虹桥国际项目已有上万人围观竞拍，但还无人报名。

8折的大幅降价，不能解决地产本身的问题，大家都在看，谁会在这个时间点，接下这个烂尾项目。

从30.6亿拿地，到恒大重金接手，再到如今62.74亿二次竞拍，这块土地的价格曲线，恰恰体现出了中国地产黄金时代的结束。

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