土地财政不能看总规模，需基于结构化选择上海等极少数核心城市

2026-09-19 19:39 民风民俗 1 0

只聊投资与如何赚钱...

欢迎来湖州南太湖新区购房

土地财政不能看总规模，需基于结构化选择上海等极少数核心城市，依然具有极大的投资价值

一、目前评估土地财政只能紧盯长三角与珠三角部分地区、北京、成都以及武汉等极少数地区，其他地区忽略不计

据8月份的统计数据显示，前八个月中国政府性基金预算为2.14万亿，同比下跌19%，其中

土地出让收入只有1.38万亿，同比暴跌28.6%

，去年同期为1.93万亿，仅仅卖地这一项今年就少收入5500亿，很多人因此得出土地财政终结论

其实，

土地财政与房地产的基本面高度相关

，即仅有基本面稳步提升地区的土地才能够卖出高价，而房地产基本面大幅走衰地区的土地财政近乎为零

目前中国房地产最大的特征从曾经的全国普涨演化为“结构化”

，即仅有极少数地区的房地产基本面持续稳步大幅提升，其他地区的基本面持续走衰，导致房地产的金融属性尽失，仅有基本的居住属性，自然土地也就不值钱了

评估房地产基本面的因素有三，即

所在地区的产业附加值

目前中国经济支柱产业已经从曾经的全国大基建、房地产大开发以及劳动密集型产业演变为高科技，而

高科技最大的特征就是“聚集”

，即高科技产业聚集在极少数地区与红利被极少数群体获取，其他的地区、行业以及群体沦为旁观者，甚至牺牲者

资本与人才的净流入

追着资本与人才的流动布局投资是投资圈的潜规则

，目前中国的人口流动从曾经的城市化演变为大城市化，所有的人开始大规模的向长三角、珠三角、北京、成都以及武汉等极少数的地区流动，其他的地区形成净流出

而当下的年轻人父母多少都有一定的积蓄，一般会带着父母前半生的积蓄，甚至父母一起向大城市迁徙，形成人口与资本的共同净流入，

推动长三角与珠三角部分地区、北京、成都以及武汉等极少数地区房地产的基本面提升

基础设施建设投资的力度

十八大之后，中国对基建投资从曾经的全国均等开始向经济发达地区重点倾斜，让基建投资与经济发展高度一致，

最终让长三角与珠三角部分地区、北京、成都以及武汉等极少数地区的基建投资大幅增长

，而将部分欠发达地区的基建审批权收归中央，实施有效的管控，杜绝资源浪费

在这一背景下，目前仅有长三角与珠三角部分地区、北京、成都以及武汉等极少数地区的房地产基本面稳步提升，其他的地区都在持续走衰，自然也就没了土地财政

这就意味着，

目前评估土地财政只能紧盯长三角与珠三角部分地区、北京、成都以及武汉等极少数地区，其他地区忽略不计

二、目前政府急需将房地产基本面稳步提升地区有限的土地卖出天价，尽可能多的将财富阶层的财富回笼地方政府

土地财政最大的功效是将社会财富收归地方政府，用于三次分配，实现社会利益最大化

，

政府自然会根据当前的财富分配情况与市场逻辑掌控土地财政的节奏

目前中国房地产经过长周期的深度调整，尤其人为打压过度导致其陷入休克，在持续的利好政策的持续推动下，依然在低谷徘徊

但是，

目前财政吃紧，国家急需重构利益格局，必须通过土地财政将财富阶层的部分财富收归政府

基于此，政府的理性选择就是

将房地产基本面稳步提升地区有限的土地卖出天价，尽可能多的将财富阶层的财富回笼地方政府

但是房地产又处于低迷期，最终不得已政府采取了三招人为推高房价与将房地产开发过程中的所有红利收归政府所有，即

1、卡死土地供给，形成供不应求的态势，人为推高房价，拉高地价

2026年3月11日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）的第十条规定，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发

各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积

经地方人民政府依法批准，但实际未使用的建设用地，可由原批准用地机关撤回用地批准文件，涉及的占补平衡指标仍然有效

直接人为喊停房地产供给，人为导致供不应求，最终推高房价

2、城投、国企开发商与地方政府对倒天价交易核心地区的Mini地块，人为拉高地价，直至推高周边地区的房价，最终高价出售该地区的土地

上海等超一线城市核心地区的迷你地块就成了这一轮人为推高房价的风向标

，各大城市的开发商，都在扎堆争抢迷你住宅小地块，面积不大，却屡屡拍出高溢价、多轮竞价，热度远超常规大地块

诸如，上海徐汇核心地块，仅4705㎡，楼面价高达20.03万/㎡，坐稳全国单价地王宝座

核心地区的迷你地块有三大独有的优势，即

（1）位于城市的核心地区

（2）面积小，虽然单位楼面价高，但是总拍卖价较低

（3）供给小，也能够做出特色，更易出售

其实，核心地区的迷你地块拍出天价的主要目标是地方政府与城投公司通过有限的资金相互对倒最终持续刷新超一线城市的房价上限，人为推高所在城市的整体房价

而在这一过程中，央行持续货币宽松与加大金融支持，在承受一定风险的前提下容许社会高杠杆购置房产，其唯一的目标就是人为推高房价，以更高的价格变现极其有限的土地，将更多的社会资本收归地方政府，化解前期积累的巨额债务

3、排挤民营开发商，让国企、城投成为这一轮房地产开发的主导者，试图通过土地拍卖、城投、国企开发商的净利润以及税收的形式回笼社会财富

经过房地产的长期深度调整，民营开发商几乎已经退出房地产开发这个行业，目前房地产开发更多由国企掌控，导致“

房地产开发全产业链国有化

”

828新政规定如果预售单体必须主体结构封顶才能拿预售证，新出让土地、已出让但尚未取得规划许可证的项目，优先现房销售

预售项目竣工与现房项目备案后放款，规避资金提前给到开发商带来的烂尾风险

一个项目一家主办银行，项目资金封闭管理，资金只能用于本项目建设和还本付息，禁止集团跨项目抽调资金

对房企而言，高周转预售模式退潮，回款周期大幅拉长，自有资金要求显著提升，资金占用变高，要求房地产开发具有自有资金储备、工程管控、产品力、现房品质，尤其是资产运营能力的重要性提升

资金不能跨项目挪用，推动行业从“高杠杆、高周转”转向现房为主、项目资金闭环的新模式

无形中将大量的民营开发商排挤出局，仅留有国企开发商与城投公司，无形中让政府人为推高房价更没了顾忌，即

人为急速推高房价后，不但能够高价卖地回笼社会资本，而且开发商的净利润与税收也归政府所有，肉全烂到了锅里

三、土地出让金总量大幅下滑已是必然，但是核心城市单位面积的楼面价将会刷出历史最高值，只是面还在孕育的过程中

目前土地出让金大幅下滑无非两点，即

土地出让金受房地产基本面的影响也呈现“结构化”的特征，即仅有极少数地区依然能够高价卖地，其他地区由于人口大幅净流出，住房严重过剩，土地财政归零目前房地产基本面稳步提升地区的行情正处于人为激活的过程中，即政府与城投公司、国企开发商相互对倒，高价拍卖核心地区Mini地块的土地，尚未进入房地产行情被彻底点燃后的大规模卖地阶段

在这一背景下，全国的土地出让金暴跌，

目前土地财政的价值要基于中心城市核心地区的单位面积土地出让金

,但是不可否认

房地产的大规模开发已经彻底的结束了，未来极其有限的开发根本无法推动房地产开发的大幅增长

但是，在人口、资本、高科技产业以及基建投资密集聚集的时代，长三角与珠三角部分地区以及北京的房地产依然具有极大的投资价值

本文推荐湖州南太湖新区与青吴嘉高新区苏州吴江地区...

凡是在本文作者丁彦皓推荐的湖州楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减10000元