上海楼市，有个变化挺明显：

二手房不再只是“备胎”，而是开始抢戏了。

8月份上海二手房成交了2.07万套，比去年同期增长了18%，一些热点区域的门店带看量环比上升了30%，优质的次新业主也开始试探性地提高房价，涨幅在2%-3%之间。

深圳那边也差不多，部分核心片区带看量上来后，改善房源的成交周期明显缩短。

很多人看到数据就会激动起来，认为又到了一轮普涨的时候了。

但是说实话：

这轮回暖，不是所有房子都能跟着起飞，而是好房子先动起来了。

此次的变化和8月28日实行的新规有关，即

现房销售、封顶预售

。市场的焦点主要集中在新房和房企上，但是真正悄悄影响到购房需求流向的是二手房。

新房供应速度变慢了，买房子的人也就自然向更加确定的方向发展。对于大多数家庭而言，二手房最大的好处就是

“看得见、住得上”。

不需要等到几年之后，也不用担心交付时间会推迟，更不用说担心被减少配置了。特别是核心区域地段好、设施齐全、质量上乘的新盘开始受到追捧。

但是不意味着所有的二手房都会上涨。

远郊、老破小、配套设施差的房子仍然要承受压力。这次的变化，并不是整体上涨，而是

分化更加严重了。

新规出台之后，新楼盘的开发思路也发生了改变。

新的土地上只能先卖现房或者在封顶之后，才能拿到预售证，而且资金回笼的时间也会延长。

也就是说房企的资金压力更大，拿地更加慎重，开发速度也会变慢。这样下来，在接下来的一段时间内，新供应量将会大幅度下降。

少了一些供应之后，买房人可选的房子就少了，本来想买新房的人，也开始看起二手房来。

二手房此时最吃香的地方就是：

同样的预算，买二手房可以直接落到成熟板块，地铁、学校、商业、医疗都在那儿，不用等规划落地。

尤其是一些次新改善房，住起来的体验并不比新房差，甚至更稳。

以前人们认为新房代表的是“将来”，而二手房则代表着“现在”，但是现在情况不同了，新房的确定性在降低，二手房的实际价值却得到了重新认识。

房地产市场中最害怕的是什么呢？不是没人问，而是问的人多、下手的人少。可这段时间上海一些核心板块，明显不是这个状态了。

带看量上去之后，成交周期变短了，房东的态度也发生了改变。

过去是“只要有买家愿意接手就可以”，但是现在一些好的房子已经开始试探性的提价了。虽然增长幅度不大，但是这已经表明市场的心理状态正在恢复中。

为什么会这样？

另一方面就是被动抛盘减少。

前几年高杠杆业主的压力很大，很多房子都是硬着头皮降价出售，市场上急于出售的房子很多，所以房价自然就被压低了。

现在的整体环境要比两年前稳定得多，恐慌性的挂牌减少了，抛压也小了很多。

另一方面就是购房者的风险偏好发生了变化。

经历了好几轮的交付焦虑之后，人们在买房时首先考虑的是“能不能稳定一些”，而不是“能不能便宜一点”。

二手房的优势就在这儿：

房子就在眼前，社区状态、物业水平、周边环境都能看得见。

对于很多家庭来说，这种确定性本身就值钱。

二手房价格上涨，并不能说明所有的二手房都会上涨。

真正能走出来的，还是那一类房子：

一二线核心城市的核心板块地铁沿线、配套成熟次新、户型好、物业不错适合改善、居住体验强

这类房子，承接的是新房供给收缩后的外溢需求，价格更容易稳住，甚至出现小幅上行。

但是另外一边，远郊板块、老旧小区、户型有问题或者物业管理差的房子，仍然很难翻身。即使市场情绪有所好转，它们的去化速度依旧缓慢，并且价格也无法得到提升。

说得直白点：

好房子越来越像好资产，差房子越来越像负担。

本轮市场行情并不是所有的房子都会被推高，而是各个层次之间的差距变大了。

上海本轮二手房回暖，并不是整体形势好转，只是好的房子先受到欢迎。

带看量增加、成交周期变短、一些房源试探性地提价，这几个现象合起来来看，就可以看出市场已经不是以前那种“闭着眼睛都能卖掉”的状态了。