进入下半年后，上海土拍节奏开始加速。

昨天（8月26日），上海正式官宣年内第十批次集中土拍名单，共包含四幅地块，其中比较值得关注是闵行梅陇宅地。

地块全名为闵行区古美北社区02单元（S11-0502）113-07、113-08地块，土地用途为住宅+文体，其中住宅地块面积4.57万平方米，文体用地面积0.9万平方米。

住宅容积率2.2，整体建筑体量约10万平方米，限高60米，未来基本将是纯小高层社区。

该地块之所以万众瞩目，核心看点在于曾经一房难求的南上海顶流如今是否依然能打？

上海楼市格局一向是南高北低，房价差异极大。该地块地处南上海闵行区中外环区间，东北侧的玫瑰公馆如今次新房成交价超过10万每平。相比之下，北上海中外环区域新房价格还在7-8万每平区间挣扎。

造成如此大差异是因为发展速度有先后，南上海开发较早，因此发展成熟度很高。

以本次出让地块为例，地块西侧就是地铁12号线，周边商圈环伺，最重要的是南侧1公里便是漕河泾开发区，为板块输送了源源不绝购买力。

可以说，地块所处的古美、或者说梅陇，是南上海典型的产城融合标杆，并且大多数规划已经兑现，由此支撑起房价。

所以本次地块最终成交价非常值得关注，我们可以通过两个维度进行推测。

首先，一个月前保利发展与徐汇城投联合拿下的徐汇区桂林公园旁宅地距离本次地块不到2.5公里，徐汇地块未来入市售价大概率逼近15万每平左右。

其次，目前地块周边可比较的次新房是东北侧的玫瑰公馆，房龄在5-10年之间，实际成交价在10-11万每平区间。而地块南侧的建发璟院由于目前仍然处于限售阶段，没有可比性。

综合上面两个价格，本次地块未来入市房价基本可以确定在11.5-12.5万每平区间，既要高于板块次新房，又要与徐汇房价拉开差距。

以此倒推，地块最终成交楼板价至少超过7万每平，有一定概率冲击8万每平。而五年前建发拿地时楼板价还不到6万每平，不过当时处于摇号规则和房地联动价，未能充分体现市场定价。

本次土拍将会真正验证出南上海顶流板块的市场价格，上海中外环间房价天花板也会进一步抬升。

这块地还有一个隐藏BUFF——未来究竟对口哪个学校，将对价格产生不小的影响。但是由于新房交付前不承诺学区，对于竞拍开发商来说也是一个博弈点。

土拍最终结果如何，一个月后将会见分晓。