九里亭街道，二手房挂牌均价37000‑41000元/㎡。紧邻九亭，9号线通勤优势突出，代表小区贝尚湾、摩立盛汇，次新电梯房集中，承接大量去往市区通勤人群，是松江街道梯队价格首位，商业配套成熟，部分临近高架房源存在噪音问题。

方松街道，二手房挂牌均价34000‑38000元/㎡。松江新城核心，区政府所在地，代表小区保利西子湾、星辰园。商业、公园、教育资源集中，新城界面新，居住环境优质，改善需求旺盛，是松江本地改善首选板块，大户型改善房源流通量大。

广富林街道，二手房挂牌均价32000‑36000元/㎡。覆盖松江大学城，代表小区三湘四季花城、御上海。高校资源集聚，地铁9号线大学城站加持，次新商品房居多，小户型流动性强；周边文教氛围浓厚，部分地块配套还在持续完善。

中山街道，二手房挂牌均价29000‑33000元/㎡。松江老城向东拓展片区，代表小区复地香堤苑、同济城市雅筑。新旧小区交错，既有品质电梯住宅，也有不少老式家属院；距离老城商圈近，生活烟火气足，本地自住需求为主，去往市区通勤距离偏长。

岳阳街道，二手房挂牌均价26000‑30000元/㎡。松江传统老城核心，代表小区云间名门、荣都公寓。老小区占比高，步梯公房数量多，城市配套齐全，但老旧小区停车紧张；商品房供给有限，整体以本地原住民置换为主，学区为主要支撑点。

永丰街道，二手房挂牌均价24000‑28000元/㎡。老城西部，仓城历史文化区所在地，代表小区华亭荣园、玉乐小区。老旧小区占比较高，次新盘偏少，以本地自住为主，对外来购房者吸引力弱，是六个街道里价格洼地。

松江6个街道价格逻辑清晰：越靠近地铁9号线、新城核心，价格越高。九里亭依靠市区通勤拔得头筹；方松、广富林依托松江新城、大学城形成第二梯队；中山、岳阳、永丰属于老城序列，楼龄普遍偏高，价格逐步下行。

同一个街道内部分化不容忽视。九里亭高端次新与老旧动迁房价差可达万元以上；方松街道品质大平层和老小区同样差距明显。楼龄、是否临近地铁、物业品质，对房价影响远超街道平均水平。

整体来看，松江街道楼市受两大因素主导：一是去往上海主城的地铁通勤能力，二是新城成熟的城市配套。九里亭享受到近郊轨道红利；方松、广富林受益五大新城建设；而老城岳阳、永丰更多依靠本地内生需求。

未来格局很难发生颠覆性变化，地铁与配套依旧是决定板块价值的核心。购房者不能只看街道均价，还需要结合地铁距离、楼龄、学区综合判断。