9月1日，上海恒大虹桥国际项目在网上拍卖，起拍价是78.43亿元，这项目位置在虹桥商务区核心地段，土地面积超过9万平方米，原本是恒大在2018年从一个烂尾项目虹源盛世那里接手过来的，但最后没人报名参加拍卖，直接流拍了，不是没有人去看过，而是大家看了之后都觉得风险太大，不敢出手。

为啥不敢，因为这个价格等于评估价，一分钱没少，买家需要自己拿出三个亿来补土地出让金，还得处理历史欠税、设备损坏、资料缺失这些麻烦事，更关键的是，项目停了快五年，图纸不全，后续能不能顺利续建和验收都是问题，管理人把所有风险都推给买家，相当于说“你来接盘，亏了别找我”。

有人觉得78亿这个数字有点高，看看实际情况就清楚了，2026年上半年上海整个大宗商办交易额才61亿多，全年最大单笔交易也没超过50亿，拼多多买星展银行大厦花了33.7亿，微博收购游族大厦用了40亿，这两笔加起来都不到78亿，现在买家多数是企业自用，追求的是长期稳定经营，不是为了短期炒房，市场普遍预期商办资产价格还会下降，没人愿意花这么多钱接手一个潜在的风险项目。

到了第二天，也就是9月2日，平台马上挂出第二次拍卖，起拍价降到了62.74亿元，比之前少了近16亿，看起来像是让步，可要是算上补缴土地款、维修费还有品牌折价，实际投入还是超过80亿，这说明问题不在价格本身，而是大家对这项目已经失去信任，没人相信它能顺利盘活，更没有人觉得接手之后还能赚回来。

除了明面上的钱，还有几个看不见的坑，工程资料要是丢了，报建和验收都可能被卡住，地下商业部分当初没按规矩开发，现在要补交费用，但具体数额谁也不敢定死，恒大这个名字现在太敏感，租户一听就摇头，招商难度变得更大，买下来不是终点，而是新一轮麻烦的开始。

那么，地方国企是最可能接手的对象，它们既有资金又有政策支持，但不少地方政府本身债务负担重，不愿意再向这类项目投钱，外资基金追求长期回报，但中国商业地产信托门槛高，这种项目难以进入，科技公司考虑自建数据中心，可地块的电力、散热数据不公开，改造起来成本高、风险大。

上海商办市场现在分成两块，浦东和静安这些核心区域还能卖得出去，虹桥外围的非标资产基本没人要碰，国家最近提了盘活存量资产这件事，但具体操作像税收减免、产权重组这些实际措施还没落地，流拍不是偶然情况，是市场在等一个明确信号。

去年北京有个类似项目叫凤凰置地，也是先流拍，后来政府出面协调，让国企承担债务，第三方接手运营，最后以52亿元成交，但恒大虹桥国际没赶上这种安排，只能走法拍程序，没人兜底，自然很难成交。

我翻看过去的情况，发现一个规律，资产越是简单干净，就越容易转手，历史问题越复杂，就越容易被卡在第一步，这次流拍表面上是价格不合适，其实是因为责任没分清楚，没人愿意为以前的错误承担代价。