2026年7月31日，上海市规划和自然资源局印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号）。这是继广州之后，第二个落地工商业用地续期政策的一线城市，也是上海首次系统性明确商办、工业等非住宅用地到期续期的操作规则。

对持有40年商业用地、50年办公用地的业主来说，这意味着什么？续期到底要交多少钱？

新政的核心定价规则只有一句话：

续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%

。

这是刚性底线，不是固定比例。最终交多少钱，取决于区政府集体决策，通过“绩效与地价”挂钩机制确定——运营越好、税收贡献越大的项目，越能贴近70%的底线；反之，缴费比例会逐步上浮。

具体怎么上浮？根据政策条款，续期土地价格不得低于基准地价的70%，实际缴费比例由各区根据“绩效与地价”挂钩机制经集体决策确定。

50年办公用地的逻辑类似：运营绩效优良、已纳入商务楼宇更新试点的项目，可享70%底线；运营不达标或存在违规情形的，缴费比例相应上浮，具体由各区根据“绩效与地价”挂钩机制确定。

值得注意的是，100%自持运营的商办项目还可额外享受最高15%的地价向下修正。这意味着一个自持型优质办公楼，实际续期成本可能显著低于70%的基准价。

续期价款怎么交？合同签订后一个月内需缴纳50%首付款，剩余部分在一年内全部缴清；工业、仓储用地可选择分期，但同样须在一年内付清。

新政覆盖范围不止商办。工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育等所有非居住用地，全部纳入适用。住宅用地明确不在本次新政范围内——《民法典》已规定住宅用地到期自动续期，收费规则另有安排。

续期分为两类：

到期续期，指土地剩余年限不足3年，必须申请续期。提前续期，面向经营状况良好、用地绩效突出、土地使用权剩余年限不足原出让年限一半的优质项目，经多部门联合认定后可提前办理。

续期年限有明确上下限：单次续期最短不少于5年，最长不超过20年；续期后总年限不得超过该用地的法定最高出让年限——商业用地40年，办公用地50年。

唯一例外是拟申报公募REITs的项目。政策专门开设绿色通道，续期年限可根据项目实际运营和存续需求灵活核定，不受普通项目剩余年限过半、单次上限20年的限制。

截至2026年9月，新政落地不到两个月，实际执行中的裁量尺度还有待观察。

有两个关键变量会直接影响最终交费金额：

第一，这些上浮档位对应的精确量化认定标准尚未公开，需要各区后续出台属地管理细则后才能明确。不同区对“运营绩效达标”的理解可能不同，同一个项目在黄浦区能拿到70%，在郊区可能被要求上浮。

第二，专家建议可优先在临港、大零号湾等重点产业片区和重点TOD综合体先行试点，形成经验后再向全市推广，目前尚未实现无差别全面落地。非试点区域的项目，申请流程和审批时效可能更长。

第一，查清你的土地剩余年限。如果剩余不足3年，已经进入必须申请续期的时间窗口；如果剩余不足原出让年限的一半，可以评估是否具备提前续期的条件。

第二，评估项目的运营绩效。70%的底线优惠不是自动享受的，需要项目运营数据、纳税记录、用地合规性来支撑。如果项目存在长期空置、低效利用或违规使用的情况，缴费比例可能大幅上浮，甚至面临不予续期、土地被收回的风险。

第三，如果你的项目有发行REITs的计划，绿色通道是实打实的政策红利——不受常规年限限制，审批流程简化，可以优先匹配资产存续需求。但前提是项目本身运营质量要过硬，绿色通道只解决年限问题，不解决项目本身能不能发REITs的问题。