828新政的影响太大，都两周了，还没有一个城市敢拿出落地细则

各部门仍在调查、研究、会谈

这不是一次简单的调整，而是整个房地产行业推翻重来

花旗银行研究部

将828政策包定位为继取消福利分房、确立土地招拍挂制度之后中国房地产的第三次制度变革

看制度是三次，看房地产本身就两次

取消福利分房、确立土地招拍挂制度是房地产辉煌的开始，现在是繁华的落幕

后房地产时代，游戏规则全面改写

最大的变化是，上海地段全面固化

上海曾有稳定的地段秩序，上只角、下只角泾渭分明

上只角是洋大人开发的体面地段，下只角是平民区

建国后城市开发放缓，洋大人也被赶走了，没人继续开拓地段开始固化

此后几十年，洋大人开发的区域高高在上，平民区一个翻身的都没有

经过40、50年的沉淀，大家深信不疑，地段是不会变的

90年代洋大人卷土重来，古北全面崛起，稳定的地段秩序被外力打破

城市快速扩张原因很多，经济、人口等等，

最终负责兑现的载体还是房地产

此后房地产有如滔滔江水，连绵不绝，又如黄河泛滥，一发而不可收拾

房地产推动下陆家嘴、黄浦滨江、碧云别墅区、徐汇滨江、前滩等等，各种普通地段挑战上只角

上海地段全面重构，太多人押对了地段，吃到了城市化红利

那段时间，地段越差、起点越低机会才越大

闵行、浦东发展很快，是因为有大片大片的农田，水稻收割完就能盖工厂

前滩成功后，最后一批不相信地段奇迹的人也被征服

2022年后游戏全面结束，房地产退出舞台，城市开发迅速放缓

2021年全国土地出让金8.71万亿，2025年暴跌至4.15万亿，花旗银行预计2026年只有1.8万亿

上海的新房供应由每年8万套，腰斩至4万套，后面还会下滑

我们又回到了固化时期，能翻身的地段越来越少，每个地段标签越来越严重

再赌越差的地段潜力越大，你只能给时代陪葬

这对房价的影响是致命的，从源头改变了定价规则

周浦的动迁房卖到飞起，惠南、航头、新场的新房全面滞销

大家宁愿死守建成区的破房子，也不去垦荒住好房子，像不像90年代死守地段的老人？

那批曾经打破地段秩序的屠龙少年，化身为龙，守护着他们那代人建立的“新秩序”

再也不会有新的一批年轻人推翻旧秩序，

他们连工作都找不到

伴随着地段固化，

楼市迎来地缘时代

上海楼市如何全面洗牌？

陆家嘴成功后，很多浦西居民开始相信浦东，搬到浦东居住

上海跨区买房的越来越多，各区楼市交叉，基本是一盘棋

2021年后新房火爆，那些倒挂新房买家来自四面八方

大虹桥蟠龙天地买到就赚400万，不管宝山还是金山，都想来凑凑热闹

2026年时代变了，跨区买房的越来越少

别说浦西搬到浦东，浦东居民都开始看不上浦西

今年触发积分的新房，几乎都是把本地客户收割到极致

全上海的网红盘，一个都没有

浦东的几个项目，基本都是外地高净值、浦东客户在买，尤其是越秀天屿，基本就是高行、金桥一带买家

市区客户已经不想去五大新城了，嘉定新城金茂满嘉就是收割当地客户

绿城悦海棠在大虹桥，全市影响力大一些，收割的也是周边客户，原来盯着南翔、江桥、九亭等区域

房子是不动产，本来就有区域属性，

你买的不只是房子，是跟一群人共享生活方式

1995-2015年上海新增1200多万人，大部分都是外地来的，他们对任何区域都没有归属感

买房要么跟着工作走，要么跟着规划走，要么就买喜欢的开发商，楼盘在哪个区不是很重要

这1200多万人在上海生活了十几年、二十年，渐渐的有了社交圈、有了区域归属感

实在没有归属感的，也在换房，换到跟自己生活方式匹配的区域

去年帮一个客户换到御桥万科海上传奇，客户特意发微信感谢，住这个小区才觉得这里是家

之前总觉得没有归属感，只是在那住而已

这1200万人再换房，也有了区域情结，越来越像上海本地人

上海楼市的各个区域，开始有了隔阂，大家越来越相互不理解

浦西七个市区的居民，95%理解不了越秀天屿为什么触发积分

那鬼地方，又远又荒凉，还有不少硬伤

当然越秀天屿业主也不需要别人理解，过好自己生活就行

社会的割裂有多严重大家都懂，楼市只是表象之一

这个趋势会越来越明显，

各区房子越来越偏独立定价

闵行卖多少钱，跟宝山居民有什么关系？

未来想找保值的房子，首先得找到保值的区域

更重要的是，

房子品质会越来越重要

客户都是本地化的，区域价值不需要你解释，客户比你还熟悉这个地方

区域上没有差异化，

拉开差距的只能是房子本身

能迎合当地居民的新房，一抢而空；当地居民不喜欢的楼盘，等着砸手里

过去几年，火的是区域，大虹桥的新房出一个火一个

现在火的是楼盘

你看看上面那些触发积分的新房，基本都是隔壁楼盘就滞销

都是前滩南，前滩元境、前滩公馆一房难求，前滩滨江道就卖不动

前滩南的客户就那小撮人，扎堆购买最好的房子

一个火爆区域携手收割全上海的时代过去了

而且各个区域偏好完全不同，同样是豪宅，老钱多的地方就需要厚重，暴发户多的地方就需要显贵

恒大御用50万的一扇的铜门赶紧装上

大家买房，

要研究哪些地方购买力还在增长，还要研究主力买家未来喜欢什么房子

上海哪些房子未来更保值

后房地产时代，买家也发生了重大变化——

买房人年龄越来越大，楼市终究迎来老登时代

2020年楼市启动，大量海归买房

刚毕业一两年，工资只有1万出头，就敢下定1000万的房子

靠的是父母托举，是对自己未来的信心

原来父母敢掏500万首付，是觉得上海房价不会降，

给孩子在上海买房，只是把存款在银行里搬到房子中

近几年外地房子跌了不少，上海保值梦想也碎了，父母拿着一辈子的积蓄变得非常谨慎，给子女在上海买房的意愿降低了

海归信心也在缩水。原来拿着漂亮文凭、四大镀金，几年后就能年薪百万

房价也在上涨，不如早点买房，晚了更买不起

现在时代变了，刚毕业工作不稳定不敢背贷款，房价也涨不动，单身时没必要买房

先租着，等快结婚、有孩子时再买房吧

海归只是一个缩影，

上海年轻人普遍在推迟买房，

单身的都会选择先租房

更可怕的是，上海的结婚年龄、生育年龄都在推迟

2010年上海女性平均初育年龄28岁，2025年推迟到32岁

更可怕的是，

年轻人越来越少，置换客户越来越多

老登在楼市中的话语权越来越重

2010年前后，上海每年新增外地人80万，大部分都是年轻人

他们喜欢两房、小三房

现在老登多了，大户型需求爆棚，上海新房中大户型溢价10%以上

大户型越来越抢手，小户型越来越难卖

仅有的刚需买房年龄也推迟了，更愿意一步到位，不需要小户型过渡

年轻人网上非常活跃，掌握了互联网话语权

可惜的是，楼市不由你们说了算

房地产最本质的影响因素就是人，人变了，一切都得变

比如租金，可能也会提高

之前租房都是过渡，租的不是房子，只是一个睡觉的地方

租房能省就省，攒钱尽早买房

现在买房意愿降低，租房时间拉长，很多人开始把租房当成生活本身，对房子的要求开始提高，也愿意拿出更多支出比例租房

美国人平均拿出30%的收入租房，纽约这种大城市能到40%

中国普遍还没到这个比例

更多人放弃买房，就有更多人把租房当成生活，而不是过渡

2022年后发展模式就切换了，上面提到的种种迹象已经在发生，828新政只是制度确认

变革不是一蹴而就，尤其是我们这样大的经济体

新的趋势刚出来不久，旧秩序还垂死挣扎，楼市进入最混乱的时期

方向是清晰的，时代潮流浩浩汤汤，奔流到海不复回

被碾压最惨的，是拿着黄金年代经验指导后续买房的“守护人”，刻舟求剑永远踩不中时代

这次变革是彻底的逻辑颠覆，上面只是部分分析，更全面的影响我们陆续输出

如果你正在买房、卖房，不妨找我们聊聊，这些房子会不会被时代抛弃