单日1319套，不是买出来的，是换出来的!上海楼市回暖，只救一种人

2026-09-16 10:10 旅游资讯 1 0

本文作者— —Linda|前投行分析师、财经资深媒体人

金九过半，上海楼市交出了第一份完整的成交数据。

9月12日，上海二手房单日网签1319套，创下6月27日以来77天的新高。9月前13天累计网签10407套，同比上涨27%。链家的带看量比8月同期环比涨31%，客户咨询量涨10%。

这些数字来自“沪八条”落地后的第三周。

8月20日，上海六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，次日施行，包括公积金提取、个人住房信贷、“以旧换新”购房补贴、房票安置和收购二手住房5个方面8项措施。

两天后，9月15日，国家统计局发布8月70个大中城市房价数据：全国二手住宅价格指数环比上涨的城市只有3个，同比上涨的城市是0个。一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落了0.1个百分点。

上海是这两组数字的交汇点，它是全国最强的那一个。

8月新房和二手房价格指数双双环比领涨全国，1至8月新房价格同比上涨的城市，70城里只有上海、杭州、合肥3座。

但最强不等于涨回来了。7月上海二手房价格同比仍是-2.0%，8月各区的挂牌均价还在负值区间：黄浦同比下跌3.84%，杨浦6.10%，浦东7.15%，闵行7.51%。

全国最强的市场，成交量创了近三个月新高，价格还没回到一年前。这就是当下真实的位置。

图源网络

理解这轮成交为什么起来？得先看看“沪八条”具体在补什么。

购房补贴的适用条件写得很窄：2026年8月21日至2027年3月31日，居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成网签备案，且在网签前后1年内出售上海的二手住房，可按新房贷款总额的1%申请补贴，单套最高5万元；如果卖掉的那套二手房位于外环内，再叠加3万元，合计最高8万元。

首付比例也是往同一个方向推的。

首套商贷最低首付统一降到15%，二套按区域分档，外环内不低于25%，外环外不低于15%，宝山、嘉定全域都算外环外。公积金则把首付提取范围从预售房扩大到现房，购房契税和配套车位一并纳入。换句话说，越是往外环外买，成本降得越多。

一套外环内的老房子卖给一位刚需，

卖家拿着这笔钱和8万元补贴去外环外买新房，原本一笔交易变成了两笔。

网签量就是这么涨起来的。

所以10407套这个数字，正确的读法是，它记录的是流转速度，不是价格方向。成交量能被补贴和首付比例直接撬动，价格不能。

上海太平洋房屋上南商圈的总监提到，今年3月到8月二手房成交持续高位运行，前期的库存房源已经消化得差不多；受新政带动，近期新挂牌业主的报价和预期心态都有所抬升。同时，市场实际成交价小幅走高，议价空间持续收窄，挂牌价与成交价的差距在缩小。

这段话里藏着这轮行情最关键的博弈。挂牌价和成交价的差距缩小，可以由两种完全不同的方式实现，一种是成交价往上走去追挂牌价，这是健康的；另一种是业主把挂牌价抬上去，成交价跟不上，差距靠新增的僵持来维持。两者在数据上看起来很像，实际含义相反。

严跃进此前的判断提供了参照，各地二手房市场仍处于“以价换量”阶段，需要通过价格调整吸引客户，当前突出的问题是优质房源明显减少，剩余房源要成交往往难以回避购房者的议价压力，只有房龄较短、学区较好或位于优质商圈的次新房价格仍能坚挺。

把这些信息放在一起看，市场分成了两半。

好房子在涨，一般的房子卖不动。次新房、学区好、位于优质商圈的房源，价格本来就坚挺，业主这时候抬价是有底气的；其余大多数房源，仍然得靠让价才能成交，业主抬了价也卖不掉，只会挂在那里没人买。

问题在于，今年3月到8月的高位成交已经把前一类房源消化得差不多了。现在挂牌池里剩下的，多数属于后一类。业主的涨价预期是被新政和成交量数据带起来的，但支撑这个预期的房子已经卖掉了。预期跑在成交能力前面，是这轮回暖第一个现实的风险。

第二个风险在数据本身。

58安居客研究院的判断是，购房者看房意愿在持续提升，但决策依旧偏谨慎，这已经说明成交没有想象中那么顺畅。更值得注意的是，周末网签量冲高，一部分原因是节前集中赶签。“赶签”这个词是有分量的，它意味着这批成交是被提前到9月完成的，不是新增出来的。如果剔除掉这部分被提前的成交，这轮网签数据到底涨了多少，还得打个问号。